鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊取 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１ -19	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m市道、南西4.7m、角地		準工 (60,200)
b	７０１ -27	阪南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、南東16m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
c	７０４ -122	貝塚市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m府道、北西4.6m、角地		１中専 (60,200)
d	７１３ -20	貝塚市		貸家建付地	（　）	不整形	北西5.1m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	７１１ -31	泉南郡熊取町		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.9m町道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,923	100 [ 90.2]	90,824	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 60,459	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,177	100 [ 61.0]	93,733		93,700
c	(　 ) 77,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	75,597	100 [ 81.4]	92,871		92,900
d	(　 ) 67,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	70,078	100 [ 73.1]	95,866		95,900
e	(　 ) 79,407	100 [ 130.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,705	100 [ 65.6]	91,014		91,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -15.0
e	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,500 円／㎡]

熊取 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,609,971	7,842,221	28,767,750	26,314,300	2,453,450	（　0.9256） 2,270,913	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	47,310,688 円　　　　（　 65,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊取 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	ＲＣ5	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	721 ㎡	23.0 m x 33.0 m	前面道路：町道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ５階建ての店舗・事務所ビルを想定。（駐車場は一部外部にて確保）

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,519	806,080	7.0	5,642,560
							3.0	2,418,240
2～ 5	事務所	400.00	90.0	360.00	1,530	550,800	7.0	3,855,600
							3.0	1,652,400
～

～

～

計		2,000.00	88.0	1,760.00		3,009,280		21,064,960
								9,027,840

⑨年額支払賃料	3,009,280 円　×　12ヶ月　＝　 36,111,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,496,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,111,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 2,496,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,860,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,746,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,064,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,027,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,673,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,609,971 円　　　　（　 50,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０８（賃）　　　　-2	2,262 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,663 円/㎡　月額支払賃料（　 2,519 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１２（賃）　　　　-3	2,449 ( 2,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,525
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊取 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,173,000 円	391,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,158,221 円	38,607,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,737,000 円	391,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,536,000 円	８千円×１６台×１２月（外部駐車場）

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,842,221 円　（　　　　　　 10,877 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	391,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,314,300 円（　　　　　 36,497 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,609,971 円
②総費用	7,842,221 円
③純収益　①－②	28,767,750 円
④建物等に帰属する純収益	26,314,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,453,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,270,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,150 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,310,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
熊取 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊取 5-2

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　川崎　隆

TEL.

鑑定評価額

66,500,000 円

１㎡当たりの価格

92,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉南郡熊取町大久保中１丁目２５０番｢大久保中１－１５－１０｣				②地積　(㎡)	721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗ＲＣ2	事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西15m町道	水道、ガス、下水	熊取 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 15 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

１５ｍ　町道

交通

施設

熊取駅南東方

70m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビル、金融機関、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も現状の商環境を維持するものと予測
する。駅前に立地することから需給関係は概ね堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね熊取町、泉佐野市、貝塚市、泉南市及び阪南市等にある駅前商業地域を中心に、近隣型や路線沿いの
商業地域の一部を含むものとする。需要者は、店舗等を営む個人や法人、不動産開発業者等が考えられる。駅前の商業
施設の集積の範囲は狭いが乗降客も多く、需要は十分認められ、希少性を有することから、買い進まれることも考えら
れるが、地価は概ね横ばい傾向と思料する。土地の取引自体はほとんどなく、相場自体は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地はＪＲ熊取駅前の商業地域にあり、泉州地域南部の周辺市町を含む類似地域における商業地の代替可能な取
引事例を収集しえた。一方、駅前の狭い範囲であり、自己使用目的の物件も見られ、収益物件の件数自体少なかった。
本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して、
適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 137,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[106.0]

100
[144.6]

[100.0]
100

92,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の
影響により、依然として厳しい状況にあるな
か、持ち直していくことが期待される。

熊取駅に近い商業地に存し、地域要因に変化
はないが、当該地域では様子見状況が続いて
おり、地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊取 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０２ -119	貝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m府道、中間画地		１住居 (60,200)
b	７１１ -102	泉南市		更地	（　）	不整形	南東7m市道、北3m、南西1m、三方路		近商 (90,300)
c	７０９ -15	泉南市		底地	（　）	不整形	南西16.4m市道、北西5.5m、二方路		２住居 (70,200)
d	７１０ -11	阪南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.4m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,643	100 [ 73.6]	91,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,900
b	(　 ) 55,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	56,598	100 [ 61.0]	92,784		92,800
c	(　 60,000) 60,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	63,492	100 [ 69.1]	91,884		91,900
d	(　 ) 51,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	51,050	100 [ 55.6]	91,817		91,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,200 円／㎡]

熊取 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,769,517	7,707,725	28,061,792	25,708,600	2,353,192	（　0.9256） 2,178,115	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	45,377,396 円　　　　（　 62,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊取 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	ＲＣ5	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	721 ㎡	23.0 m x 33.0 m	前面道路：町道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造５階建ての店舗付事務所ビルを想定。駐車場の一部は敷地外に確保するものとする。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,289	732,480	7.0	5,127,360
							3.0	2,197,440
2～ 5	事務所	400.00	90.0	360.00	1,530	550,800	7.0	3,855,600
							3.0	1,652,400
～

～

～

計		2,000.00	88.0	1,760.00		2,935,680		20,549,760
								8,807,040

⑨年額支払賃料	2,935,680 円　×　12ヶ月　＝　 35,228,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,496,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,228,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 2,496,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,772,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,951,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,549,760 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 184,948 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,807,040 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,632,825 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,769,517 円　　　　（　 49,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０３（賃）　　　　-1	2,094 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０８（賃）　　　　-2	2,262 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊取 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,146,000 円	382,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,131,725 円	37,724,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,674,000 円	382,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,536,000 円	敷地外駐車場８０００円×１６台×１２月

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,707,725 円　（　　　　　　 10,690 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	382,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,708,600 円（　　　　　 35,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,769,517 円
②総費用	7,707,725 円
③純収益　①－②	28,061,792 円
④建物等に帰属する純収益	25,708,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,353,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,178,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,377,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900 円／㎡）