別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊取 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -16 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　熊ヶ谷　一幸   TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町七山西１５０５番５２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東4.7m町道 水道、ガス、下水 熊取 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 町道　 交通 施設 熊取駅北東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅団地として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、小幅な下落傾向 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊取町、泉佐野市等を中心とするＪＲ阪和線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は、熊取町及 びその周辺市町の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。当圏域の市場では、駅徒歩圏の地域では一定の需要があ るが、バス圏の利便性が劣る地域では需要が弱い状態が続いている。市場の中心価格帯は、土地は１７０㎡程度で９０ ０万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は、居住の快適性が重視される住宅地域にあり、また画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であ ると判断されるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取 引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採 用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [129.9] [103.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化進行、住宅団地の老朽化、 需要者減少等が続いていることから、不動産 の需給動向は全般的に弱含みの状況にある。 戸建住宅団地であり、特に大きな変動は認め られない。駅徒歩圏外で利便性が劣るため、 地価は小幅な下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％