別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 熊取 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町自由が丘１丁目２７４番５４ ｢自由が丘１－２０－１４｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東9m町道 水道、ガス、下水 熊取 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北９ｍ町道 交通 施設 熊取駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移す るものと予測される。最寄り駅から遠隔地であり地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊取町及び泉佐野市のうち、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域が中心となる。主な需要者は当該圏内の居住者が 中心で、圏外からの転入者は少ない。閑静な住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏内になく、また、住民の高齢化によ る供給過剰が進み、物件も多いため、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、２３０㎡程度の土地で１，４００万 円～１，６００万円、新築戸建で３，０００万円～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、熊取町のほぼ中央部に存在し、中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。最寄駅からは バス圏にあり、自用目的の取引が中心となる。よって地域周辺は賃貸需要が弱く、賃貸市場は未成熟であるため、収益 還元法は適用しなかった。本件においては、実証性を有し市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、 周辺の標準地価格等との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊取（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の 影響により、依然として厳しい状況にあるな か、持ち直していくことが期待される。 最寄り駅から遠隔地であり、地域要因に変動 はなく、地域では高齢化が進み地価は依然下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ -2.1 ％