別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 忠岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -5 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町高月北２丁目７３０番３ ｢高月北２－１４－２９｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中に事業所等も見ら れる地域 南東6m町道 水道、ガス、下水 和泉府中 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 和泉府中駅南西方 1.4km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする地域でほぼ成熟しており、当面現況を維持するものと予測する。地価は、新型コロナの影 響の回復から下落幅は縮小するも利便性が劣るため回復はやや遅れ気味で依然下落で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町を中心に隣接地域内に所在する住宅地域。主たる需要者は、同圏域に居住する一次又は二次取得 者層で圏外からの転入は少ない。最寄り駅から徒歩圏外の利便性の劣る既成住宅地域で周辺は工業系の混在などが見ら れ住環境はやや劣る。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも依然下落傾向で地価の回復は遅れている。取引の 中心価格帯は、土地１００㎡前後の新築戸建総額で概ね２０００万円台半ばから後半程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は郊外の戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。徒歩圏外で利便性が劣り賃貸市場が未成熟で あると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、居住の快適性に重点を置いた自用目的 の取引が大半となっていることから、本件では、実際の取引事例を基礎に市場の実勢を反映した比準価格を標準として 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [102.0] 100 81,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡町の住宅地の地価は、新型コロナの影響 は大きくはないが、人口の長期減少傾向など から地価の下落幅縮小しつつもエリアで回復 がやや遅れる。 駅からやや距離があり、地価は下落幅縮小し つつも依然下落傾向で新型コロナの影響の回 復がやや遅れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％