別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 忠岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -2 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　牧　士宣   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町忠岡東３丁目５０４番２３ ｢忠岡東３－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模住宅の多い工 業地域に隣接する住 宅地域 南西6.7m町道 水道、ガス、下水 忠岡 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．７ ｍ市道 交通 施設 忠岡駅北東方 950m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅の多い工業地域に隣接する住宅地域でおり、地域要因に大きな変化は認められず、今後も現況を維持 するものと予測する。需要は弱含みで、当面地価はやや下落傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南海本線沿線で忠岡町及び隣接市の圏域に存する一般住宅地域である。需要者の中心は、同一需給 圏のうち忠岡町及びその周辺居住者で、同一需給圏外からの転入は少ない。小規模規模一般住宅が建ち並ぶ地域にあり 、需給関係はやや弱含みである。新築建売住宅は２７００万前後の物件が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模一般住宅を中心とした地域であることから自己の居住目的の取引が中心であり、画地規模が小さく戸 建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって唯一の試算価格である市場性を反映する実 証的な比準価格を吟味し、代表標準地との検討も踏まえた結果、妥当と判断し比準価格をもって鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [140.6] [102.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡町域においては人口は微減、住宅着工数 は横這い、土地取引件数は微増傾向にある。 新型コロナの影響は軽微で、宅地の需給動向 は概ね横這い。 価格形成に影響を与えるような地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％