別記様式第三
鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日
提出
豊能 13-1
林地-1
標準地番号
都道府県
所属分科会名
住所
豊能 13-1
大阪府
大阪第11
氏名
不動産鑑定士 金尾 正哉
TEL.
鑑定評価額
3,240,000
円
1㎡当たりの価格
570
円/㎡
1 基本的事項
(1)価格時点
令和5年1月1日
(4)鑑定評価日
令和5年1月10日
(6)
路
線
価
[
令和4年1月
]
路線価又は倍率
円/㎡
12.0
倍
(2)実地調査日
令和5年1月5日
(5)価格の種類
正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件
当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
①所在及び地番
豊能郡豊能町寺田向山ノ内檜尾10番3外
②地積(㎡)
5,692
⑨法令上の規制等
③形状
④土地の利用の現況
⑤周辺の土地の利用
の状況
⑥接面道路の状況
⑦供給
処理施
設状況
⑧主要な交通施設との
接近の状況
「調区」 地森計
(その他)
宅造区域
台形
山林(雑木林)
集落に近い用材林もあ
る南向き約25度の地
域
東4m町道
池田
18.0km
(2)
近
隣
地
域
①範囲
東
300
m、西
500
m、南
200
m、北
1,000
m
②地域区分
市街化近郊林地以外
③標準的規模等
規模
5,500
㎡程度、形状
台形
、方位・傾斜度(
南
)向
25 °
④地域的特性
特記
事項
特にない
道
路
4m 町道
交通
施設
池田駅北東方
18.0km
法令
規制
「調区」
地森計
宅造区域
⑤地域要因の将
来予測
集落に近い林地であり、特段の変動要因もなく概ね現状のまま推移するものと予測する。宅地利用の可能性が低
い林地の取引需要は減退傾向が継続しており、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定
雑木林地
(4)対象標準地の
個別的要因
ない 0.0
(5)鑑定評価の手法
の適用
取引事例比較法
比準価格
570
円/㎡
控除法
控除後価格
/
円/㎡
収益還元法
収益価格
/
円/㎡
(6)市場の特性
同一需給圏は、大阪府下の林地地域を中心とし、隣接府県の林地地域の一部を含む。需要者の属性は、小規模林地につ
いては地縁性を有する個人が中心であり、中~大規模林地については、林地以外の利用を目的とする企業等が中心であ
る。但し、宅地利用の可能性が低い林地の取引需要は減退傾向が継続しており、地価水準は下落傾向で推移している。
画地規模・立地条件・利用目的等により個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
・検証及び鑑定
評価額の決定の
理由
集落に近い林地であるものの、宅地利用の可能性が低いため、転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(
控除法を適用した控除後価格)の試算は断念した。また、宅地利用や林業経営等による林地の純収益の査定が困難であ
るため、収益還元法についても試算を断念した。以上より、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、同一需
給圏内の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討
ア 同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地 □基準地
②時点
③標準化
④地域要
⑤個別的
⑥対象標準地の規準
⑦
内
訳
標準化補正
前年標準地等番号
[
茨木 13-1
]
修正
補正
因の比
較
要因の
比較
価格
(円/㎡)
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[前年標準地等の価格]
1,770
円/㎡
[
98.9
]
100
100
[
100.0
]
100
[
308.8
]
[
100.0
]
100
567
イ
対
象
標
準
地
⑧[前年対象標準地等の価格]
600
円/㎡
⑨変動率
-5.0
%/年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況
[一般的要因]
[地域要因]
[個別的要因]
国内の木材生産量は増加傾向にあるものの、少子高
齢化と人口減少が進む中、林業経営は厳しい状況が
継続している。
宅地利用の可能性が低い林地の取引需要は減退傾向
が継続しており、地価水準は下落傾向で推移してい
る。
個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近
+8.0
自然
+33.0
宅地化
+115.0
行政
0.0
その他
0.0
3 試算価格算定内訳
豊能 13-1
林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO
①取引事例
番号
②所在及び地番
③取引時点
④類型
⑤地積
(㎡)
⑥画地の
形状
⑦接面道路の
状況
⑧主要交通施
設の状況
⑨法令上の規制等
a
710
-22
泉南郡熊取町
森林
不整形
接面道路無
「調区」
b
1105(
林)
-1
豊能郡能勢町
森林
不整形
接面道路無
「調区」 地森計
c
0804(
林)
-1
河内長野市
森林の
土地所
有権
不整形
北東11m道路
「調区」 府立公(普
通) 近緑保全区域
宅造区域
d
e
NO
⑩取引価格
(円/㎡)
⑪事情補正
⑫時点修正
⑬標準化補正
⑭推定価格
(円/㎡)
⑮地域要因
の比較
⑯標準価格
(円/㎡)
⑰個別的要因の
比較
⑱査定価格
(円/㎡)
a
(
)
623
100
[
100.0
]
[
98.6
]
100
100
[
100.0
]
614
100
[
111.1
]
553
交通・
0.0
接近
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[
100.0
]
100
553
b
(
)
224
100
[
100.0
]
[
93.6
]
100
100
[
70.0
]
300
100
[
54.9
]
546
546
c
(
)
696
100
[
100.0
]
[
98.7
]
100
100
[
100.0
]
687
100
[
112.1
]
613
613
d
(
)
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
e
(
)
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
NO
ア事情の
内容
イ月率変
動率
ウ標準化補正の内訳
エ地域要因の比較の内訳
a
正常
%/月
-0.23
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-16.0
自然
+15.0
宅地化
+15.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
b
正常
%/月
-0.40
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-35.0
自然
+30.0
宅地化
-35.0
行政
0.0
その他
-30.0
行政
0.0
その他
0.0
c
正常
%/月
-0.14
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
+24.0
自然
-20.0
宅地化
+13.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
d
%/月
交通・接近
自然
宅地化
交通・接近
自然
宅地化
行政
その他
行政
その他
e
%/月
交通・接近
自然
宅地化
交通・接近
自然
宅地化
行政
その他
行政
その他
オ比準価格決定の理由 [比準価格:
570
円/㎡]
豊能 13-1
林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
(円/㎡)
②有効宅地化率
を乗じた価格
(円/㎡)
③造成工事費
(円/㎡)
④公共公益施設
負担金
(円/㎡)
⑤投下資本収益
(③+④) X np (円/㎡)
n:
月 p:
%
⑥販売費及び一
般管理費
(円/㎡)
⑦差引額(円/㎡)
②-(③+④+⑤+⑥)
(
%)
⑧投下資本収益等控除後の価格
n:
月 p:
%(円/㎡)
⑨熟成度修正
r:
% m:
年(円/㎡)
⑩個別的要因の比較
⑪控除後価格
(円/㎡)
1
1+np :
1
(1+r)
m
:
[
]
100
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法
NO
①取引事例
番号
②取引価格
(円/㎡)
③事情補正
④時点修正
⑤建付減価
の補正
⑥標準化補
正
⑦地域要因
の比較
⑧標準価格
(円/㎡)
⑨個別的要因の比較
⑩査定価格
(円/㎡)
a
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
[
]
100
b
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
c
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
NO
⑪事情の
内容
⑫月率変
動率
⑬標準化補正の内訳
⑭地域要因の比較の内訳
a
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
b
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
c
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
⑮比準価格
円/㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討
①標準地番号
②公示価格
(円/㎡)
③時点修正
④標準化補
正
⑤地域要因
の比較
⑥標準価格
(円/㎡)
⑦個別的要
因の比較
⑧規準価格
(円/㎡)
[
]
100
100
[
]
100
[
]
[
]
100
⑨地域要因の比較の内訳
街路
交通・接近
環境
行政
その他
転換後・造成後の更地を想定した価格
円/㎡
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
*開発区域面積
㎡
うち既存公共用地面積
㎡
*開発形態:
*想定用途モデル:
*開発区域の範囲(標準地を中心として)
東
m、西
m、南
m、北
m
*開発区域の土地の利用状況
田
%、畑
%、森林
%、その他
%
*造成画地数
画地
*1画地平均面積
㎡
*平均盛土高
m
*造成後の公共減歩率(又は非有効部分)
%
*既存公共用地率
%
*造成後の減歩率
%
*擁壁工事の概要
*道路工事の概要
*排水工事の概要
*公園緑地の工事の概要
*水道工事の概要
引込延長
m
*電気工事の概要
引込延長
m
*その他
(備考)
転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地利用の可能性が低い林地の取引需要は減退傾向が継続しており、当該近隣地域おいても転換後・造成後の宅地利用の想定が困難であるた
め、当該手法の適用は断念した。
豊能 13-1
林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益
(円/㎡)
②純収益率
③純収益
(円/㎡)
④収益価格(A)
③÷[(1+r)
u
-1)]
(円/㎡)
r:
% u:
年
⑤転換後・造成後
の更地を想定した
価格
(円/㎡)
⑥有効宅地化率を乗じた
価格
(円/㎡)
⑦造成工事費
(円/㎡)
[
100.0
]
100
[
]
100
⑧付帯費用
⑦×α
(円/㎡)
⑨転用見込時期における素
地価格
(円/㎡)
⑥-⑦-⑧
⑩転用見込時期以後に得
られる純収益の総和④
(円/㎡)
⑪転用見込時期における
価値増分
(円/㎡)
⑨-⑩
⑫増分の現在価格
⑪×
1
(1+r)
m
m:
年、r:
%
⑬収益価格
④+⑫
(円/㎡)
α:
⑭収益還元法が適用できない場合その理由
当該近隣地域おいては、転換後・造成後の宅地利用の想定は困難であり、宅地利用や林業
経営等による林地の純収益の査定が困難であるため、当該手法の適用を断念した。
別記様式第三
鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日
提出
豊能 13-1
林地-1
標準地番号
都道府県
所属分科会名
住所
豊能 13-1
大阪府
大阪第11
氏名
不動産鑑定士 川上 修二
TEL.
鑑定評価額
3,240,000
円
1㎡当たりの価格
570
円/㎡
1 基本的事項
(1)価格時点
令和5年1月1日
(4)鑑定評価日
令和5年1月12日
(6)
路
線
価
[
令和4年1月
]
路線価又は倍率
円/㎡
12.0
倍
(2)実地調査日
令和5年1月5日
(5)価格の種類
正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件
当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
①所在及び地番
豊能郡豊能町寺田向山ノ内檜尾10番3外
②地積(㎡)
5,692
⑨法令上の規制等
③形状
④土地の利用の現況
⑤周辺の土地の利用
の状況
⑥接面道路の状況
⑦供給
処理施
設状況
⑧主要な交通施設との
接近の状況
「調区」 地森計
(その他)
宅造区域
台形
山林(雑木林)
集落に近い用材林もあ
る南向き約25度の地
域
東4m町道
池田
18.0km
(2)
近
隣
地
域
①範囲
東
300
m、西
500
m、南
200
m、北
1,000
m
②地域区分
市街化近郊林地以外
③標準的規模等
規模
5,500
㎡程度、形状
台形
、方位・傾斜度(
南
)向
25 °
④地域的特性
特記
事項
特にない
道
路
4m町道
交通
施設
池田駅北東方
18.0km
法令
規制
「調区」
地森計
宅造区域
⑤地域要因の将
来予測
集落に近い林地であり、今後も現況程度で推移していくものと予測する。地価の下落は継続すると思われる。
(3)最有効使用の判定
雑木林地
(4)対象標準地の
個別的要因
ない 0.0
(5)鑑定評価の手法
の適用
取引事例比較法
比準価格
570
円/㎡
控除法
控除後価格
/
円/㎡
収益還元法
収益価格
/
円/㎡
(6)市場の特性
同一需給圏は大阪府北部の林地地域を中心に広域的な範囲と判断される。需要者の中心は、主には地縁を有する個人
で、長期的な資産保有を目的とすることが考えられる。林業経営に基づく需要は考えらない地域である。取引はほとん
ど見られず、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
・検証及び鑑定
評価額の決定の
理由
周辺には林地の事例が少ないため、比準価格は広い範囲の林地の事例を採用して求めた。宅地転換の可能性がほとん
どないため、控除後価格は適用しなかった。また、林業経営は難しく、かつ、転用後の土地価格を把握することが困難
であるため、収益還元法は適用しなかった。市場の実態を反映していると思われる比準価格を標準に、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討
ア 同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地 □基準地
②時点
③標準化
④地域要
⑤個別的
⑥対象標準地の規準
⑦
内
訳
標準化補正
前年標準地等番号
[
茨木 13-1
]
修正
補正
因の比
較
要因の
比較
価格
(円/㎡)
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[前年標準地等の価格]
1,770
円/㎡
[
98.9
]
100
100
[
100.0
]
100
[
301.6
]
[
100.0
]
100
580
イ
対
象
標
準
地
⑧[前年対象標準地等の価格]
600
円/㎡
⑨変動率
-5.0
%/年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況
[一般的要因]
[地域要因]
[個別的要因]
豊能町の人口は減少。取引価格は下落、取引件数は
減少。大規模開発は無く、工場、店舗等の進出もほ
とんど見られない。林業経営は低迷している。
林業経営は不透明で、都心部から相当の距離を有す
る地域で宅地への転換の可能性は低い。地価は下落
した。
個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近
+8.0
自然
+33.0
宅地化
+110.0
行政
0.0
その他
0.0
3 試算価格算定内訳
豊能 13-1
林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO
①取引事例
番号
②所在及び地番
③取引時点
④類型
⑤地積
(㎡)
⑥画地の
形状
⑦接面道路の
状況
⑧主要交通施
設の状況
⑨法令上の規制等
a
1105(
林)
-1
豊能郡能勢町
森林
不整形
接面道路無
「調区」 地森計
b
0804(
林)
-1
河内長野市
森林の
土地所
有権
不整形
北東11m道路
「調区」 府立公(普
通) 近緑保全区域
宅造区域
c
710
-22
泉南郡熊取町
森林
不整形
接面道路無
「調区」
d
e
NO
⑩取引価格
(円/㎡)
⑪事情補正
⑫時点修正
⑬標準化補正
⑭推定価格
(円/㎡)
⑮地域要因
の比較
⑯標準価格
(円/㎡)
⑰個別的要因の
比較
⑱査定価格
(円/㎡)
a
(
)
224
100
[
100.0
]
[
93.6
]
100
100
[
70.0
]
300
100
[
54.9
]
546
交通・
0.0
接近
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[
100.0
]
100
546
b
(
)
696
100
[
100.0
]
[
98.7
]
100
100
[
100.0
]
687
100
[
113.9
]
603
603
c
(
)
623
100
[
100.0
]
[
98.6
]
100
100
[
100.0
]
614
100
[
112.4
]
546
546
d
(
)
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
e
(
)
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
NO
ア事情の
内容
イ月率変
動率
ウ標準化補正の内訳
エ地域要因の比較の内訳
a
正常
%/月
-0.40
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-28.0
自然
+27.0
宅地化
-40.0
行政
0.0
その他
-30.0
行政
0.0
その他
0.0
b
正常
%/月
-0.14
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
+23.0
自然
-13.0
宅地化
+12.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
-5.0
その他
0.0
c
正常
%/月
-0.23
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-15.0
自然
+15.0
宅地化
+15.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
d
%/月
交通・接近
自然
宅地化
交通・接近
自然
宅地化
行政
その他
行政
その他
e
%/月
交通・接近
自然
宅地化
交通・接近
自然
宅地化
行政
その他
行政
その他
オ比準価格決定の理由 [比準価格:
570
円/㎡]
豊能 13-1
林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
(円/㎡)
②有効宅地化率
を乗じた価格
(円/㎡)
③造成工事費
(円/㎡)
④公共公益施設
負担金
(円/㎡)
⑤投下資本収益
(③+④) X np (円/㎡)
n:
月 p:
%
⑥販売費及び一
般管理費
(円/㎡)
⑦差引額(円/㎡)
②-(③+④+⑤+⑥)
(
%)
⑧投下資本収益等控除後の価格
n:
月 p:
%(円/㎡)
⑨熟成度修正
r:
% m:
年(円/㎡)
⑩個別的要因の比較
⑪控除後価格
(円/㎡)
1
1+np :
1
(1+r)
m
:
[
]
100
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法
NO
①取引事例
番号
②取引価格
(円/㎡)
③事情補正
④時点修正
⑤建付減価
の補正
⑥標準化補
正
⑦地域要因
の比較
⑧標準価格
(円/㎡)
⑨個別的要因の比較
⑩査定価格
(円/㎡)
a
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
[
]
100
b
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
c
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
NO
⑪事情の
内容
⑫月率変
動率
⑬標準化補正の内訳
⑭地域要因の比較の内訳
a
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
b
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
c
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
⑮比準価格
円/㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討
①標準地番号
②公示価格
(円/㎡)
③時点修正
④標準化補
正
⑤地域要因
の比較
⑥標準価格
(円/㎡)
⑦個別的要
因の比較
⑧規準価格
(円/㎡)
[
]
100
100
[
]
100
[
]
[
]
100
⑨地域要因の比較の内訳
街路
交通・接近
環境
行政
その他
転換後・造成後の更地を想定した価格
円/㎡
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
*開発区域面積
㎡
うち既存公共用地面積
㎡
*開発形態:
*想定用途モデル:
*開発区域の範囲(標準地を中心として)
東
m、西
m、南
m、北
m
*開発区域の土地の利用状況
田
%、畑
%、森林
%、その他
%
*造成画地数
画地
*1画地平均面積
㎡
*平均盛土高
m
*造成後の公共減歩率(又は非有効部分)
%
*既存公共用地率
%
*造成後の減歩率
%
*擁壁工事の概要
*道路工事の概要
*排水工事の概要
*公園緑地の工事の概要
*水道工事の概要
引込延長
m
*電気工事の概要
引込延長
m
*その他
(備考)
転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
林地から宅地への転換の可能性はほとんどない。控除後価格の適用は現実的ではないため、断念した。
豊能 13-1
林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益
(円/㎡)
②純収益率
③純収益
(円/㎡)
④収益価格(A)
③÷[(1+r)
u
-1)]
(円/㎡)
r:
% u:
年
⑤転換後・造成後
の更地を想定した
価格
(円/㎡)
⑥有効宅地化率を乗じた
価格
(円/㎡)
⑦造成工事費
(円/㎡)
[
100.0
]
100
[
]
100
⑧付帯費用
⑦×α
(円/㎡)
⑨転用見込時期における素
地価格
(円/㎡)
⑥-⑦-⑧
⑩転用見込時期以後に得
られる純収益の総和④
(円/㎡)
⑪転用見込時期における
価値増分
(円/㎡)
⑨-⑩
⑫増分の現在価格
⑪×
1
(1+r)
m
m:
年、r:
%
⑬収益価格
④+⑫
(円/㎡)
α:
⑭収益還元法が適用できない場合その理由
林業の収益性は低い。宅地化の影響もほとんどなく、転用後の土地価格を把握することは
困難である。収益還元法は適用できない。