別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阪南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -16 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市尾崎町１丁目５８３番 ｢尾崎町１－２６－１９｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に店舗 も見られる既成住宅 地域 南東5.3m市道 水道、下水 尾崎 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．３ ｍ市道 交通 施設 尾崎駅北西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とする既成住宅地域であり、完全に熟成しており、地域要因の変化は予測されない。特急停車駅 に近いが、流動性は低く、地価は今後とも横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線で概ね阪南市、泉南市等の泉州南地域の圏域。需要者の中心は圏域内居住の 一次・二次取得者が大半を占めており、圏外からの転入は少ない。旧市街地内で尾崎駅徒歩圏の既成住宅地域であり、 一定の住宅需要が認められるが、古くからの住宅地であり地縁性が強く流動性が低いところから、地価は概ね横ばい傾 向にある。中心価格帯は、１００㎡程度の土地で５００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく収益物件の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格について再 検討すると、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的での取引が中心の近 隣地域のような住宅地域では説得性に優れていると判断される。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均衡を得 ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [108.9] [103.0] 100 49,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化が進み、住宅は慢性的供給過多であり 、尾崎駅周辺の一部を除き需要は全体的に弱 含みである。よって、地価も一部を除き下落 傾向である。 既成住宅地域であり、地域要因に変動はない 。尾崎駅から徒歩圏で需要は堅調であるが、 古くからの住宅地で流動性がなく、地価は概 ね横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％