別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阪南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -12 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市さつき台２丁目１０番１２ ｢さつき台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 和泉鳥取 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 和泉鳥取駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく、今後とも現状で推移すると予測される。周辺に 同様の住宅団地が多く供給過多であり、また人口減少の影響等から、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪南市を中心とする泉州地域の圏域。需要者の中心は主に阪南市在住の一次及び二次取得者が大部分 であり、圏外からの転入者は少ない。圏域内では同様の住宅団地が多く供給過剰であり、また利便性に劣ることから、 地域要因は安定しているものの、住宅需要は弱含みで、地価も下落傾向にある。近隣地域内に新築物件はなく、敷地５ ０坪程度の中古物件で１，０００万円～１，５００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を再検討したが、豊富な取引事例から試算され、市場性を反映し、規範性に優れると判断される。一方、第１ 種低層住居専用地域に所在し賃貸共同住宅等はなく、一戸建賃貸市場も未成熟で、自用目的での取引が中心であり、収 益物件の想定は非現実的であるところから、収益還元法の適用は断念した。さらに、比準価格は代表標準地と検討した 価格と均衡を得ており適正・妥当であるところから、これをそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [115.6] [101.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化が進み、住宅は慢性的供給過多であり 、尾崎駅周辺の一部を除き需要は全体的に弱 含みである。よって、地価も一部を除き下落 傾向である。 中規模戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因の変化はなく、熟成している。駅か ら遠く生活利便性に劣ることから、地価は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％