別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阪南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市箱作２８７４番１３２ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ山手の既成住宅地 域 南6.4m道路 水道、ガス 箱作 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ道路 交通 施設 箱作駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ山手の既成住宅地域であり、完全に熟成しており、今後とも大きな地域要因の変化は予測 されない。駅接近性及び街路事情に劣り、需要は弱含みで、地価は下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線のうち、概ね阪南市及び周辺市町の圏域。需要者の中心は圏域内居住の一次 取得者層で、圏外からの転入は少ない。圏域内には同様の住宅団地が多く、供給過剰状態であり、駅接近性に劣り、ま た空家も多く見受けられるところから、住宅需要は弱含みで推移していると判断される。市場の中心価格帯は、対象標 準地と同規模の土地で３５０万円前後、新築戸建で１，５００万円～２，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の戸建住宅地域であり、画地規模が小さく収益物件の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比 準価格について再検討すると、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的で の取引が中心の近隣地域のような住宅地域では説得性に優れている。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均衡 を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [161.7] [104.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化が進み、住宅は慢性的供給過多であり 、尾崎駅周辺の一部を除き需要は全体的に弱 含みである。よって、地価も一部を除き下落 傾向である。 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ り、地域要因の変化は認められない。駅距離 及び街路の連続性等に劣り、地価は若干の下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％