別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阪南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市鳥取２３０番３外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北西4.5m市道 水道 鳥取ノ荘 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 鳥取ノ荘駅東方 310m 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の要因に特に変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。一般経済の先行き不透明感が強まる状 況下、地価は継続下落が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね阪南市を中心として周辺市町における各駅勢圏の既成住宅地域で ある。市場参加者は同一需給圏に地縁性のある一次取得者層に限られ、同一需給圏外からの転入は少ない。人口減少・ 高齢化が進む阪南市の住宅地価は利便性に優れる尾崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いており、当地域の地価もや や弱含みである。標準的画地規模（１８０㎡前後）で６００万円から６５０万円程度が中心需要帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はない と判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例か ら求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺標準地及び基準地との 均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や資材価格等の高騰による一般経済への 影響を注視する必要があるが、現在のところ 、住宅地価格に顕著な影響は認められない。 既成住宅地域で特に大きな変化は無いが、人 口減少・少子高齢化等の進捗も相俟って、地 価は下落傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％