別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阪南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市箱作４４６番１０４ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅の中に空 地も見られる山手の 住宅地域 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 箱作 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 箱作駅南東方 880m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地内の住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移していくものと 思われる。一般経済の先行き不透明感が強まる状況下、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね阪南市を中心として周辺市町における各駅勢圏の住宅地域。需要 者の中心は、圏内に居住する一次取得者で、圏外からの転入者は少ない。人口減少・高齢化が進む阪南市の住宅地価は 利便性に優れる尾崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いている。当地域も生活利便性に劣り、価格は継続して下落傾 向。標準的画地規模（１７０㎡前後）で５００万円から６００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の住宅としての利用が支配的な住宅地域であり、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標 に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は低層住宅地で自己使用が中 心となり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [136.2] [103.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や資材価格等の高騰による一般経済への 影響を注視する必要があるが、現在のところ 、住宅地価格に顕著な影響は認められない。 既成住宅地域で特に大きな変化は無いが、人 口減少・少子高齢化等の進捗も相俟って、地 価は下落傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％