別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阪南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市貝掛１１８１番５ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 台形 1:4 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東6m市道 水道 箱作 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 箱作駅北東方 820m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市西部から中心部、概ね南海本線の「箱作」から「尾崎」駅最寄りの住宅地域等を中心に、その他市域 や隣接市町の住宅地域も含むものとする。需要者は、１次取得者のほか周辺の買替え世帯が中心と考える。近隣地域は 旧来からの住宅地域で、変化は見られず、住宅地の需要はやや弱含みである。地価は依然としてやや下落傾向にある。 土地値は地積が１０１㎡で総額が２８４万円。新築の戸建住宅は、総額で２千万円前後がその中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、南海線「箱作」や「鳥取ノ荘」駅から概ね徒歩圏内の旧来から見られる中小規模の住宅地 域である。当地域は、やや地縁的選好性が強く、自用目的の取引が支配的である。また、画地規模や地域の賃貸市場等 を鑑み、収益目的の建物を想定しえなかったため、収益価格を試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [121.3] [ 97.9] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] これまでの反動により消費や投資が回復し、 緩やかな景気回復が継続している。依然、地 政学リスクや物価高により先行き不透明感が 見られる。 当該地域は旧来から戸建住宅等が建ち並ぶ集 落地域である。地価はやや下落と考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％