鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪狭山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１７ -6	大阪狭山市		建付地	（　）	不整形	北東10.8m国道、中間画地		２住居 (70,200)
b	０８１３ -1010	大阪狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m府道、中間画地		２中専 (70,200)
c	０８０１ -13	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m府道、東5.3m、角地		近商 (90,300)
d	０８０７ -17	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.9m府道、中間画地		近商 (90,300)
e	０８０６ -27	藤井寺市		建付地	（　）	長方形	東12m国道、中間画地		近商高度2種最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	99,944	100 [ 102.0]	97,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,000
b	(　 ) 79,704	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,688	100 [ 63.4]	124,114		124,000
c	(　 ) 186,567	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	180,170	100 [ 144.2]	124,945		125,000
d	(　 ) 167,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,293	100 [ 135.2]	125,217		125,000
e	(　 ) 79,650	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	100,359	100 [ 81.0]	123,900		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.6	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

大阪狭山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地等内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,562,214	3,554,924	14,007,290	10,067,200	3,940,090	（　0.9569） 3,770,272	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	78,547,333 円　　　　（　 86,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪狭山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	450.00	Ｓ2	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防都市計画決定道路	70 ％	200 ％	200 ％	912 ㎡	44.8 m x 20.4 m	前面道路：国道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階は店舗又は事務所　各階の部分貸／使用容積率：地域標準に準拠　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,932	869,400	5.0	4,347,000
							3.0	2,608,200
2～ 2	店舗・事務所	450.00	100.0	450.00	1,370	616,500	5.0	3,082,500
							3.0	1,849,500
～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,485,900		7,429,500
								4,457,700

⑨年額支払賃料	1,485,900 円　×　12ヶ月　＝　 17,830,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,830,800 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,194,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,636,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,429,500 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,457,700 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　 856,761 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,562,214 円　　　　（　 19,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-1002	2,217 ( 2,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,041	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,932 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０３（賃）　　　　-4	3,007 ( 2,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [148.0]	100 [100.0]	2,032
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪狭山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	534,924 円	17,830,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 875,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,144,000 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,554,924 円　（　　　　　　 3,898 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,067,200 円（　　　　　 11,039 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,562,214 円
②総費用	3,554,924 円
③純収益　①－②	14,007,290 円
④建物等に帰属する純収益	10,067,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,940,090 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,770,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,547,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪狭山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪狭山 5-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　和田　浩

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪狭山市茱萸木２丁目４５１番１				②地積　(㎡)	912 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）都市計画決定道路 (70,200)
	2:1	店舗Ｓ2	国道沿いに物販や飲食店等が多い路線商業地域	南西9.8m国道	水道、下水	金剛 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層の路線型店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９．８ｍ国道

交通

施設

金剛駅南西方

1.3km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
都市計画決定道路

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域として熟成しており、地域要因に特異な変化はなく、今後も現状を維持していくと予測
する。路線商業地は根強い需要があり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと考える。

(3)最有効使用の判定

低層の路線型店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね大阪狭山市を中心とする大阪府南部に存する幹線道路沿いの路線商業地である。需要者の中心は大阪
府南部を含む広域的エリアに展開する法人事業者等が中心であり、市場性と事業採算性を考慮して行動する。近隣地域
及び周辺の路線商業地の不動産市況は底堅い需要があり、緩やかな上昇傾向にあるものと推定される。路線商業地域に
おいては借地契約が多く売買は稀であるため需要の中心価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件における比準価格は、類似性の高い路線商業地の取引事例から試算されており信頼性の高い価格である。一方、対
象標準地周辺において事業用不動産の賃貸市場は未成熟で、物件毎の格差が大きく、適正な賃料水準の把握は困難であ
り、昨今の取引利回りの低下と相俟って収益価格の相対的信頼性は低い。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、
信頼性の低い収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[100.0]
100

124,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ
て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地
域は微減で推移している。

国道沿いの路線商業地域として熟成しており
、特に地域要因に変化は無く、根強い需要か
ら地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.1
環境　　　　　　  -7.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪狭山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１７ -6	大阪狭山市		建付地	（　）	不整形	北東10.8m国道、中間画地		２住居 (70,200)
b	０８１５ -1003	河内長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.6m国道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	０８０４ -2	河内長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.9m国道、南8.5m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
d	０８１３ -9	松原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m府道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
e	０８０９ -1	松原市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m国道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	99,944	100 [ 102.0]	97,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,000
b	(　 ) 118,315	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,155	100 [ 100.4]	120,672		121,000
c	(　 ) 128,850	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	126,723	100 [ 99.8]	126,977		127,000
d	(　 ) 131,961	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,656	100 [ 109.4]	124,000		124,000
e	(　 ) 134,359	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	142,037	100 [ 113.9]	124,703		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

大阪狭山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,227,638	3,669,592	14,558,046	10,489,600	4,068,446	（　0.9569） 3,893,096	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	81,106,167 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪狭山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	450.00	Ｓ2	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防都市計画決定道路	70 ％	200 ％	200 ％	912 ㎡	44.8 m x 20.4 m	前面道路：国道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階は店舗又は事務所で各階部分賃貸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,056	925,200	5.0	4,626,000
							3.0	2,775,600
2～ 2	店舗・事務所	450.00	100.0	450.00	1,370	617,000	5.0	3,085,000
							3.0	1,851,000
～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,542,200		7,711,000
								4,626,600

⑨年額支払賃料	1,542,200 円　×　12ヶ月　＝　 18,506,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,506,400 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,239,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,266,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,711,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,626,600 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　 889,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,227,638 円　　　　（　 19,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１７（賃）　　　　-1002	2,253 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,056 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０９（賃）　　　　-506	2,761 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,124
c	０８１３（賃）　　　　-1	2,100 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,143

大阪狭山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	555,192 円	18,506,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 879,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,192,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,669,592 円　（　　　　　　 4,024 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,489,600 円（　　　　　 11,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,227,638 円
②総費用	3,669,592 円
③純収益　①－②	14,558,046 円
④建物等に帰属する純収益	10,489,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,068,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,893,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,106,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）