鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪狭山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０１ -13	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m府道、東5.3m、角地		近商 (90,300)
b	０８０１ -1012	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12.6m国道、北6m、二方路		商業 (90,400)
c	０８１６ -101	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、東4m、角地		近商 (100,300)
d	６４２２ -28	柏原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		商業 (100,252)
e	０８０７ -17	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.9m府道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,567	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	180,170	100 [ 87.0]	207,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.9] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 169,201	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	174,505	100 [ 84.8]	205,784		210,000
c	(　 ) 173,874	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,422	100 [ 85.8]	193,965		198,000
d	(　 ) 139,053	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,887	100 [ 68.6]	203,917		208,000
e	(　 ) 167,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,293	100 [ 81.9]	206,707		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

大阪狭山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,446,319	5,689,654	22,756,665	19,219,200	3,537,465	（　0.9569） 3,385,000	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	70,520,833 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪狭山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	Ｓ4	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	469 ㎡	21.4 m x 20.6 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所で各階フロア貸し。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準値を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	85.0	272.00	3,147	855,984	5.0	4,279,920
							5.0	4,279,920
2～ 4	事務所	320.00	85.0	272.00	1,800	490,000	5.0	2,450,000
							5.0	2,450,000
～

～

～

計		1,280.00	85.0	1,088.00		2,325,984		11,629,920
								11,629,920

⑨年額支払賃料	2,325,984 円　×　12ヶ月　＝　 27,911,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,088.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,911,808 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,814,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,097,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,629,920 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,629,920 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,240,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,446,319 円　　　　（　 60,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-1001	3,107 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,430 円/㎡　月額支払賃料（　 3,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-6	3,143 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,416
c	０８１６（賃）　　　　-4	3,160 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,435

大阪狭山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,365,000 円	273,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	837,354 円	27,911,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 757,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,000 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,689,654 円　（　　　　　　 12,131 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,219,200 円（　　　　　 40,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,446,319 円
②総費用	5,689,654 円
③純収益　①－②	22,756,665 円
④建物等に帰属する純収益	19,219,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,537,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,385,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,520,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大阪狭山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪狭山 5-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　川久保　肇

TEL.

鑑定評価額

98,500,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪狭山市金剛１丁目３番１｢金剛１－３－１｣				②地積　(㎡)	469 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1	店舗兼事務所Ｓ4	店舗、事務所ビルが混在する駅に近い商業地域	北18m市道、東側道	水道、ガス、下水	金剛 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

金剛駅南方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した駅前商業地域であり、概ね現状をもって推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
踏切　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪狭山市を中心とする大阪府中南部の商業地域である。需要者の中心は大阪府下の法人事業者、ビル
経営者、不動産会社等である。金剛駅周辺の商業地は売買が少ないが、安定的な需要が存在し、地価は上昇傾向にある
。事業者等の資金調達能力、画地規模、立地条件等による個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸目的の店舗、事務所も存するが、収益目的より自用目的での取引が主体の地域である。対象不動産周辺の不動産取
引市場では、投資運用による積極的な収益物件取得目的の動きは強くはない。よって、市場の実勢を反映した比準価格
を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[ 64.3]

[101.9]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は居住環境が良好な都市として、南河内
地域では選好性が強い。地価も利便性に劣る
一部地域以外は概して緩やかな上昇傾向にあ
る。

駅前の商業地として成熟している地域であり
、特筆すべき変動要因は認められない。地価
は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪狭山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０１ -1012	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12.6m国道、北6m、二方路		商業 (90,400)
b	０８０１ -13	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m府道、東5.3m、角地		近商 (90,300)
c	０８０４ -1024	河内長野市		建付地	（　）	不整形	西5.9m市道、東2.5m、二方路		商業 (90,354)
d	０８１６ -101	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、東4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,201	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	174,505	100 [ 82.8]	210,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.9] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 186,567	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	180,170	100 [ 86.1]	209,257		213,000
c	(　 ) 131,905	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	144,386	100 [ 71.9]	200,815		205,000
d	(　 ) 173,874	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,422	100 [ 81.4]	204,450		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

大阪狭山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地に存し、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,876,117	5,567,870	22,308,247	18,726,400	3,581,847	（　0.9569） 3,427,469	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	71,405,604 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪狭山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	Ｓ4	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	469 ㎡	21.4 m x 20.6 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上は店舗・事務所で各階フロア貸し／使用容積率：地域標準に準拠　

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	85.0	272.00	2,950	802,400	5.0	4,012,000
							5.0	4,012,000
2～ 4	事務所	320.00	85.0	272.00	1,810	492,320	5.0	2,461,600
							5.0	2,461,600
～

～

～

計		1,280.00	85.0	1,088.00		2,279,360		11,396,800
								11,396,800

⑨年額支払賃料	2,279,360 円　×　12ヶ月　＝　 27,352,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,088.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,352,320 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,777,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,574,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,396,800 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,396,800 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,195,138 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,876,117 円　　　　（　 59,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-1001	3,107 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,215 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０１（賃）　　　　-1002	2,217 ( 2,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,181
c	０８１６（賃）　　　　-6	3,143 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,223

大阪狭山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	820,570 円	27,352,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 757,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,128,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,567,870 円　（　　　　　　 11,872 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,726,400 円（　　　　　 39,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,876,117 円
②総費用	5,567,870 円
③純収益　①－②	22,308,247 円
④建物等に帰属する純収益	18,726,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,581,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,427,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,405,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）