別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪狭山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 99,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市狭山４丁目２４７１番１４ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 大阪狭山市駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (70,192) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。生活利便性が良く、従 来から子育て世代を中心に人気が有り需要は好調で、地価は今後も緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の大阪狭山市、富田林市、堺市等における概ね駅徒歩圏内の戸建住宅地域である。主な 需要者は、地縁を有する一次取得者層や買替層で、圏外からの転入も見られる。周辺の街路条件はやや劣るものの、小 中学校、市役所、公民館、公園等の公共施設に近接し生活は利便で、子育て世代を中心に人気が高く、需要は従来から 強い。需要の中心となる価格帯は、土地は約９０㎡で９００万円程度、新築住宅で３，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏に存する戸建住宅地域で、自己使用目的の需要が主であり、標準宅地規模では投資採算性に見合う共同住宅の 建築は非現実的である為、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく、市場 の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから 、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.3] [101.0] 100 98,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南大阪エリアにおける文教都市として地域イ メージが良く、子育て世代に人気で、人口と 世帯数を維持している。地価は、微増ないし 上昇傾向にある。 地域に特段の変動要因はない。公共施設が集 積する市の中心部に近接し、生活利便性が良 く需要は好調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％