別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪狭山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -9 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市今熊３丁目６３４番２６ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6.7m市道 水道、ガス、下水 金剛 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 金剛駅西方 2.4km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用圏内にある小規模戸建住宅地域としての住環境が保たれており、地域要因に大きな変化はなく、今後 も現状をもって推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね大阪狭山市、河内長野市、富田林市一帯の小規模戸建住宅地域である。需要者の 中心は同圏域内に居住する一次取得者層等である。最寄り駅からはやや遠いバス便利用圏であり、近隣地域の住環境は 普通程度であるが、当市の住宅地の需要は底堅い。近隣地域についてもその影響から、昨今、地価は緩やかな上昇傾向 になっている。土地は１００㎡程度で７５０万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益用不動産はあまり見られない。賃貸住宅市場は成熟していない地域であり 、また、事業採算性に裏付けられた賃貸用共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の 需要が支配的な地域であるので、市場の実態を反映して、規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、代表標準地 との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.6] [101.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は居住環境が良好な都市として、南河内 地域では選好性が強い。地価も利便性に劣る 一部地域以外は概して緩やかな上昇傾向にあ る。 最寄り駅からやや遠い住宅地域としての居住 環境等の地域要因に大きな変化はない。地価 は緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％