別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪狭山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市金剛２丁目８番１５外 ｢金剛２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大阪狭山市駅南方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良好な一低専の住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測される。住宅需要は少し落ち着いてい るが、底堅い需要が見込まれる地域で、地価は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪狭山市を中心に隣接市を含む南海高野線及び泉北高速鉄道沿線の住宅地域と把握される。主たる需要 者は圏内居住の一次・二次取得者を中心に圏外からの転入も見受けられる。当市は風営等が規制された住宅都市として 人気が高く、対象地は公共施設、買物施設から徒歩圏に位置するほか、大阪狭山市・金剛両駅から徒歩圏に位置し、需 要は安定している。中心価格帯は中古戸建住宅３，５００万円程度、新築戸建住宅４，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地の取引価格を指標として地域の土地価格が形成され、本件の比準価格は利便性の良好な周辺類似地域に存 する取引事例を基に試算されたものである。また、公法上の規制、経済性等を勘案の上、本件では収益還元法について は非適用としている。以上より、取引市場の実勢が反映され、説得力が認められる比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡を踏まえて、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 70.7] [101.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費、観光等が持ち直しているが、海外経済 、長期金利の上昇等が懸念事項である。また 、不動産市場は弱い動きの中での高値市場に ある。 地域要因に変動は見られない。少し需要は落 ち着いているが、地価は緩やかな上昇が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.8 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％