別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪狭山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市半田１丁目２２４番７１ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ駅に近い住宅 地域 南4.5m私道 水道、下水 金剛 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ私道 交通 施設 金剛駅西方 250m 法令 規制 ２住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特に変化は無く、小規模戸建住宅地域として今後も推移すると予測する。最寄り駅徒歩圏に位置し利便性に優れ ることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線で大阪狭山市を中心に、富田林市、河内長野市、堺市等の駅徒歩圏に存する戸建住宅地 域の範囲。需要者は同一需給圏内の一次取得者層及び買い替え層が中心である。近隣地域は特急停車駅に近く利便性に 優れる地域のため需要は強く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。中心価格帯は、土地は１００㎡～１２０㎡程 度で１，３００万円～１，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺一帯は小規模戸建住宅地域で賃貸共同住宅は見当たらず、画地規模等の点で賃貸住宅の想定は困難で あり、戸建住宅の賃貸市場も成熟していないため収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の類似地域に存し 規範性を有する取引事例から試算した比準価格の信頼性は高い。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準 地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 66.1] [104.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地 域は微減で推移している。 特急停車駅に近く交通利便性に優れる住宅地 域で、需要は強く、地価は緩やかな上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％