別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪狭山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市東野西１丁目９６８番１６ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,184) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 狭山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．６ｍ市道 交通 施設 狭山駅北東方 900m 法令 規制 ２中専 (70,184) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域として概ね現状をもって推移するものと予測する。地価は横這い傾向で推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で大阪狭山市、河内長野市、富田林市、堺市等の住宅地域の圏域である。需要者は同一需 給圏内の一次取得者層が中心で、圏外からの転入者は少ない。最寄駅徒歩圏限界域であるが、周辺の戸建住宅開発が進 み、近隣地域周辺についても一定の需要があるため、地価は横這い乃至微増傾向で推移している。土地は１５０㎡程度 で１，３００～１，４００万円程度、新築の戸建物件で３，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心で、自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準が地域の取引の指標となる傾向 が強く、且つ、周辺には共同住宅も散見するが、画地規模、最寄り駅距離等の観点から、賃貸事業採算性が悪いため、 収益還元法の適用は断念した。従って、取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.1] [102.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地 域は微減で推移している。 最寄り駅徒歩限界域に存する住宅地域である が周辺の戸建住宅開発も進み底堅い需要から 地価は横這い乃至微増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％