別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪狭山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い、 古くからの既成住宅 地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 金剛 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 金剛駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの既成住宅地域で、現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏外ながら生活利便性は概ね普通で、一 定の需要は見込まれる。周辺地域では新規分譲も見受けられ、地価は当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の大阪狭山市、河内長野市、富田林市等の概ね駅徒歩圏外の既成住宅地域である。主な 需要者は、地縁を有する一次取得者層または買替層で、圏外からの転入は少ない。旧街道沿いに形成された旧来からの 住宅地域ではあるが、各種商業施設が連担する国道３１０号に近接し、日常の利便性は有している。最近は、周辺地区 で新規分譲の動きもあり、需要は底堅い。需要の中心価格帯は、土地は約２５０㎡で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の自己使用を主とする戸建住宅地域で、共同住宅は点在するものの、駅距離と周辺の利用状況から、共同住 宅を想定することは非現実的である為、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基 づく、市場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であ ることから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [101.0] 100 77,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南大阪エリアにおける文教都市として地域イ メージが良く、子育て世代に人気で、人口と 世帯数を維持している。地価は、微増ないし 上昇傾向にある。 特段の変動要因はない。既成住宅地域ながら 、利便性を有し需要は底堅い。周辺地区では 宅地開発が進行し、地価は横這いないし微増 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％