別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 交野 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -16 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　文昭   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市星田北３丁目４８６７番１ ｢星田北３－２４－２１｣ ②地積 　(㎡) 460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,164) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地等の みられる農家住宅地 域 南東4.1m市道 水道 星田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 星田駅北東方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、農地等の見られる農家住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価 水準は、周辺地域の開発動向などの影響も受け、概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪電鉄交野線、ＪＲ片町線沿線で概ね交野市及び隣接の枚方市、寝屋川市等の市街化調整区域内及び市 街化区域内の熟成度のやや低い住宅地域。需要者は、周辺地域の居住者であり、外部からの転入はほとんど見込めない 。市街化調整区域内における不動産取引は少なく、取引事情が存することが多いため、中心となる価格帯は見出しにく いが、土地５００㎡程度で２０００～２５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅等の収益物件は見られず、一般住宅や農家住宅が散見される程度で、戸建住宅の賃貸市場は形成されて いないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は星田駅及びその周辺駅を駅勢圏とする事例を中心に適正に補 修正を行って求められたものであり市場性を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を標準として、類似 性の認められる標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 61.4] [100.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による影 響が緩和され、持ち直しの動きが見られ、交 野市内の住宅地は需給が総じて安定している 。 星田駅より徒歩圏内で、需要者の地域的選好 性により、需要は安定してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 -23.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％