別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 交野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市藤が尾５丁目７８番９外 ｢藤が尾５－７－７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 星田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 星田駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩 限界圏に位置するが、周辺エリアに生活利便施設等が存し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ星田駅圏内における住宅地域である。近隣地域は駅徒歩限界圏に位置し、最寄駅への接近性は良好 とは云えないが、周辺エリアに大型商業施設や総合病院等が存し、総合的な利便性は概ね良好である。中心となる需要 者は、北河内エリアに居住する一次取得のファミリー層であり、利便性や総額が重視される。需要の中心となる価格帯 は、土地４０坪程度の新築戸建住宅で総額３０００万円台後半までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格が求められた。一方、 近隣地域は中小規模一般住宅が多い駅徒歩限界圏の住宅地域であり、取引される場合には自己利用目的が中心となるこ とから、収益性の観点から価格にアプローチすることは妥当性に欠ける。よって、収益還元法の適用は断念した。以上 より、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 79.3] [104.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市の人口は減少傾向にあるが、星田北エ リアで進む土地区画整理事業等により、他市 域からの人口流入が期待される状況にある。 特段の変動要因はない。駅徒歩圏の住宅地域 と遜色のない利便性を有し、需要は概ね安定 しており、地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％