別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 交野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大津　幸也   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市天野が原町２丁目１２９７番３４ ｢天野が原町２－４１－２２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6.2m市道 水道、ガス、下水 河内磐船 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 河内磐船駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持してい くと予測する。地価動向は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線、京阪交野線及びＪＲ片町線沿線の交野市及びその隣接市の戸建住宅地域である。主たる需要 者は、交野市及びその周辺市の居住者が中心である。熟成した住宅地であり、中古住宅や古家付土地の取引が多い地域 である。天野が原町内での中古物件等の取引は安定的な状況が継続しており、価格動向は上昇基調と判断される。中心 となる取引価格帯は、中古住宅で２８００万円～３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、熟成した低層の戸建住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。 比準価格は、交野市内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、自己所有の戸建住宅地域 であり、転勤等での一時賃貸等が見られる程度で賃貸市場が発達していないことからその適用を断念した。従って、本 件では、比準価格を重視し、周辺標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　交野（府） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市の人口は減少傾向である。新設住宅着 工戸数は、近年は減少傾向に転じていたが、 直近では回復傾向がみられる。 優良住宅地であり、需要は安定的である。特 に大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.9 ％