別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四條畷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市田原台４丁目１１番５ ｢田原台４－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.9m市道 水道、ガス、下水 生駒 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．９ｍ 市道 交通 施設 生駒駅北方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、概ね現況のまま推移するものと予測する。最寄駅から徒歩圏 外に位置する立地性等から、需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は四條畷市内において郊外部に立地する中規模住宅地域である。需要者の中心は、四條畷市内の居住 者が中心で郊外の良好な住環境を求める者と考えられる。当エリアでは宅地分譲も見られるが、バス圏の高台エリアに 位置し、交通利便性に劣る地域であることから、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地は２０ ０㎡程度で１３００万円程度、新築戸建住宅は、総額２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、近隣地域及び周辺地域には賃貸マンション等の収益物件 はほとんど見られず、自用目的の取引が支配的であることから、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件では 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、地域的特性の類似する他の標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不 動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [102.5] [100.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では依然として立地の良否等による二極 化傾向が続いているなか、資源の流通制約や 物価高の影響が地価に影響を与えることが懸 念される。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で あるが、最寄駅から徒歩圏外に位置し、地価 は持続的な下落傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％