別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四條畷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -8 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市砂２丁目３６６番３ ｢砂２－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西3.5m市道 水道、ガス、下水 忍ケ丘 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 忍ケ丘駅西方 900m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の一般住宅が多い中小規模の既成住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測 する。旧集落的な色彩が残る地域であるが、概ね徒歩圏内であり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四條畷市及び隣接市を中心とするＪＲ片町線沿線の既成住宅地域と判断される。需要者の中心は、四條 畷市居住の地縁者と考えられる。街路条件は劣るが、概ね駅徒歩圏内であり、平坦地の需給バランスは安定的であるこ とから、地価は横ばい傾向で推移している。なお、取引自体が少ない地域であり、中心価格帯を把握することは難しい が、同程度の土地であれば２，５００～３，０００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、対象地の立地 からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。したがって、本件では、上記市場の特性から周 辺類似地域の取引価格の水準や地縁性を重視することを踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地からの比較、周辺類似 地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [101.0] 100 [155.9] [101.0] 100 87,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では依然として立地の良否等による二極 化傾向が続いているなか、資源の流通制約や 物価高の影響が地価に影響を与えることが懸 念される。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％