別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四條畷 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -6 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市岡山２丁目６２７番１５ ｢岡山２－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6.6m市道 水道、ガス、下水 忍ケ丘 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．６ｍ 市道 交通 施設 忍ケ丘駅西方 750m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと 予測する。生活利便性が良好な地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ片町線沿線の各駅勢圏で、概ね四條畷市及び隣接市域に所在する中小規模住宅地域である。需 要者は当該駅勢圏に地縁性を有する四條畷市内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も認められる。需給動向は、 駅や大規模商業施設等へ徒歩圏の生活利便性を備えた立地面から需要は比較的多い。需要の中心となる価格帯は土地は １００㎡程度で１３００～１４００万円程度、新築戸建で３０００～３５００万円程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、周辺には賃貸マンション等の収益物件が見られるものの、対象標 準地の画地規模から賃貸用共同住宅を想定することは非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。したがっ て、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動 産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　四條畷（府） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は奈良県に隣接する住宅都市であり、持 続的な人口減少に伴い、高齢化率は上昇して いるが、周辺市域に比べると高齢化率は低く なっている。 忍ケ丘駅、大規模商業施設等へ徒歩圏の住宅 地域であり、生活利便性を備えた立地面から 、潜在的需要は多く、地価は上昇傾向となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％ +1.5 ％