別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四條畷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　福田　俊介   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市大字下田原２４６番 ②地積 　(㎡) 478   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 集落内の住宅地域 東3m市道 水道、下水 生駒 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 生駒駅北方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落の地域であって、今後も概ね現状のまま推移して行くものと予想する。需要者が限 定されることから、地価水準については下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四條畷市の東部の市街化調整区域を含んだ住宅地域。その主な需要者は、当該地域の地縁者を中心とし て自己の住宅としての利用を企図する者と思われる。需給の動向については、従前からの農家集落的な要因が強い地域 であるため需要、供給ともに動きの小さい地域である。このため、新規物件の供給量は小さく中心とする価格帯を把握 するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調整区域内の住宅地域であり、その特性から賃貸住宅の想定は非現実的と考え収益還元法を非適用とした。一方、取引 事例比較法では信頼性の高い取引事例も採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。そこで、市 場参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、また取引水準等を重視する事から、鑑定評価額の 決定に当たって比準価格を標準とし、標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 69.3] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響下にあるが、徐々に 持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便 性の弱い地域は、総じて横ばいから弱含み傾 向。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような大き な地域要因の変動は特になく、地価は依然と して下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％