別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四條畷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　谷山　亘   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市岡山東２丁目４４１番１２ ｢岡山東２－６－４６｣ ②地積 　(㎡) 119   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模住宅が建ち 並ぶ住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 忍ケ丘 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 忍ケ丘駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅地域として概ね熟成しており、今後とも概ね現状のまま推移するものと予測する。駅接近性 に比較的優れることから、地価水準も微増で推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四條畷市及び隣接市を中心とするＪＲ片町線沿線の中小規模住宅地域と判断される。需要者の中心は、 四條畷市居住の中所得者層と考えられる。丘陵地にあるが、駅利便性が高いことから、需要、地価ともに安定しており 、同程度の土地であれば１５００万円程度、新築戸建住宅は、総額３０００万円～３５００万円程度が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、主として自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また 対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の 実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ進行・金利上昇懸念が不動産市場に も影響を及ぼしつつあり、用途間の需給格差 や短期的な不透明感が継続する状況にある。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の大きな変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％