別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 泉南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -20 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市信達牧野６７３番７外 ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6.9m市道 水道 和泉砂川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　北６ ．９ｍ市道 交通 施設 和泉砂川駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、既存の開発された中規模一般住宅地域であり、土地価格に変動を及ぼす要因は見受けられず、当面 現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉南市中央部のＪＲ阪和線和泉砂川駅と南海本線樽井駅間にある戸建住宅地域を中心に、これら周辺の 住宅地域と判定した。近隣地域周辺の住宅地の需要は概ね堅調である。周辺住宅地の需要者は、一次又は二次取得者層 であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近年は、周辺に新たに小規模な住宅開発地が見られる。土地価格は、１ ８０㎡程度で総額約８００万円～９００万円、新築戸建の総額は２，２００万円～２，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、ＪＲ阪和線の和泉砂川駅から徒歩圏内にある開発された中規模の戸建住宅地域である。当 該地域における取引は戸建住宅であり、自己使用目的が支配的である。また、当該地域は短期的な賃貸が見られる程度 で、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。よって、本件においては、市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [114.2] [103.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の 影響により、依然として厳しい状況にあるな か、持ち直していくことが期待される。 最寄り駅からは徒歩圏内に存し地域要因に変 化はないが、当該地域では様子見状況が続い ており、地価は引き続き横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％