別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 泉南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -16 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市信達大苗代５３０番１７ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い旧集落隣接の住 宅地域 東6.2m市道 水道、ガス 新家 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 新家駅北西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模一般住宅が多い旧集落隣接の住宅地域であり、土地価格に変動を及ぼす要因は見受けられ ず、当面現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線で、概ね泉南市を中心に泉州南部地区の圏域である。需要者の中心は泉南市 及び周辺市町における一次又は二次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は旧集落隣接の住 宅地域として熟成しているが、地価動向はやや弱含み傾向にある。なお、約１１０㎡程度の土地は４００万円～５５０ 万円の取引が多く、新築戸建住宅の中心的な価格帯は２，０００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては、小規模の低層戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため賃貸市場がないと判断し、収益 還元法は適用しなかった。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格 を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を採用し、地域における不動産市場の動向等を考察する とともに代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [127.4] [102.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウクライナ情勢の長期化、円安等の 影響により、依然として厳しい状況にあるな か、持ち直していくことが期待される。 旧集落に隣接した住宅地域で、地域に特段の 変化はなく、付近の地価は引き続きやや下落 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％