別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市信達市場２６６１番８１ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 和泉砂川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 和泉砂川駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、特段の変動要因はない。感染症拡大の影響は明確でない が、一般経済の先行き不透明感が強まる状況下、地価は下落傾向を継続することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉南市及び阪南市内のＪＲ阪和線沿線・南海本線沿線の住宅地域。需要者は、泉南市の居住者を中心 とし、他市からの転入は乏しい。周辺では、特に目立った大規模開発等はなく熟成した住宅地であり、土地は標準的画 地規模（１２０㎡前後）で４００万円から５００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円前半から２５００万円程度 が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模な戸建住宅としての利用が支配的な住宅地域につき、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準 を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は低層住宅地で自己使 用が中心となり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [124.8] [102.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や資材価格等の高騰による一般経済への 影響を注視する必要があるが、現在のところ 、住宅地価格に顕著な影響は認められない。 感染症拡大の影響は明確ではないものの、交 通接近条件が劣り、需要は弱含みで、地価は 引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％