別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市幡代２丁目６０７番２９ ｢幡代２－３２－４｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東5.2m市道 水道、ガス 和泉鳥取 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 和泉鳥取駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は下落傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で概ね泉南市、阪南市内の圏域である。需要者の中心は泉南市、阪南市内居住の一次及び 二次取得者が大半を占める。圏外からの転入者は少ない。大規模住宅団地であるが、老朽化が進んでいること及び駅接 近性に劣ることから、住宅需要は弱く、地価水準は下落傾向に推移している。中心となる価格帯は、土地で２００㎡程 度では６７０万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集 することができた。一方、収益物件はほとんど見られず、戸建の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念し た。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [155.6] [101.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は、緩やかに持ち直している。個 人消費や設備投資は、持ち直している。企業 収益は一部に弱さがみられるものの、総じて 改善している。 泉南市内の住宅地取引においては、駅徒歩圏 外及び老朽化が進む大規模住宅団地は、住宅 需要は弱く地価も下落傾向にある。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％