鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大阪 9-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７４２２ -1002	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ台形	東18m市道、西8m、二方路		準工 (70,200)
b	７３４４ -20	東大阪市		貸家建付地	（　）	長方形	南8.1m市道、東2.6m、北2.4m、三方路		準工 (70,200)
c	７４２２ -10	東大阪市		更地	（　）	長方形	南6m市道、北5m、二方路		準工 (70,200)
d	６５７４ -34	八尾市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	６４２２ -26	柏原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m府道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,250	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	143,027	100 [ 180.7]	79,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 313,161) 156,580	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	155,820	100 [ 165.2]	94,322		94,300
c	(　 ) 143,613	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	138,963	100 [ 162.0]	85,780		85,800
d	(　 ) 102,209	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,844	100 [ 118.8]	87,411		87,400
e	(　 ) 87,743	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,743	100 [ 97.9]	89,625		89,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

東大阪 9-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,286,381	5,568,900	18,717,481	13,753,200	4,964,281	（　0.9512） 4,722,024	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	107,318,727 円　　　　（　 54,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 9-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,180.00	Ｓ2	1,770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,970 ㎡	32.0 m x 67.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,770.00	100.0	1,770.00	1,198	2,120,000	4.0	8,480,000
							2.0	4,240,000
～

～

～

～

計		1,770.00	100.0	1,770.00		2,120,000		8,480,000
								4,240,000

⑨年額支払賃料	2,120,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,440,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,440,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,035,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,404,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,480,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,240,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 803,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,286,381 円　　　　（　 12,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６４２２賃　　　　-8	1,146 ( 1,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７３４４賃　　　　-3	1,214 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,249
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 9-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	763,200 円	25,440,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,411,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,568,900 円　（　　　　　　 2,827 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 1,770.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 60 ％　＋　0.0669 × 20 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,753,200 円（　　　　　 6,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,286,381 円
②総費用	5,568,900 円
③純収益　①－②	18,717,481 円
④建物等に帰属する純収益	13,753,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,964,281 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,722,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,318,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東大阪 9-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大阪 9-7

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　谷本　明夫

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大阪市布市町４丁目３４９番１外｢布市町４－２－４８｣				②地積　(㎡)	1,970 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	工場	中小工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域	北6.4m市道	水道、ガス、下水	新石切 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．４ｍ市道

交通

施設

新石切駅北西方

2.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。大阪外環状線に近く
、工場、倉庫用地として引き合いがあると見られ、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東大阪市及び隣接市における工業地域と判定した。主たる需要者は、製造業、流通、運輸関連の事業者
と想定される。当地域は、国道１７０号線に近いが国道１７０号線への系統及び連続性が劣るため東大阪市内における
工業地域としての品等はやや低位にあるが、需要は底堅く推移している。取引価格は規模により多様で、需要の中心と
なる価格帯を把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小規模の工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域であり、自用目的の取引が中心である。近隣地域及び
その周辺地域に賃貸事例が少ないため賃貸市場が未成熟である。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、賃貸
工場を建設した場合の収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、上記の通
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大阪 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 182,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[218.6]

[100.0]
100

86,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東大阪市は、人口は減少傾向、世帯数は増加
傾向である。生産年齢人口の減少傾向、老年
人口は横ばい傾向にある。事業所数は横ばい
傾向である。

需要は比較的安定的に推移しており、地価は
緩やかな上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +88.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大阪 9-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２５３ -42	東大阪市		更地	（　）	長方形	北7m私道、中間画地		準工 (70,200)
b	７３９８ -9	八尾市		建付地	（　）	台形	西4.7m市道、北1.8m、角地		工業 (70,200)
c	４６７３ -32	東大阪市		建付地	（　）	長方形	東7.1m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	６５７４ -18	八尾市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東4.7m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,022	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,782	100 [ 89.3]	85,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,000
b	(　 ) 70,594	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	72,448	100 [ 86.2]	84,046		84,000
c	(　 ) 83,980	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,820	100 [ 113.3]	74,863		74,900
d	(　 ) 90,752	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	93,901	100 [ 102.9]	91,255		91,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

東大阪 9-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,032,285	5,548,038	18,484,247	13,753,200	4,731,047	（　0.9512） 4,500,172	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	102,276,636 円　　　　（　 51,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 9-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,180.00	Ｓ2	1,770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,970 ㎡	32.0 m x 67.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,770.00	100.0	1,770.00	1,165	2,062,050	5.0	10,310,250
							3.0	6,186,150
～

～

～

～

計		1,770.00	100.0	1,770.00		2,062,050		10,310,250
								6,186,150

⑨年額支払賃料	2,062,050 円　×　12ヶ月　＝　 24,744,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,744,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,979,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,765,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,310,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,186,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,172,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,032,285 円　　　　（　 12,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６４２２賃　　　　-8	1,146 ( 1,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７３４４賃　　　　-6	1,149 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,237
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 9-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	742,338 円	24,744,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,411,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,548,038 円　（　　　　　　 2,816 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 1,770.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 60 ％　＋　0.0669 × 20 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,753,200 円（　　　　　 6,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,032,285 円
②総費用	5,548,038 円
③純収益　①－②	18,484,247 円
④建物等に帰属する純収益	13,753,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,731,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,500,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,276,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,900 円／㎡）