鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９７８１ -38	東大阪市		更地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、北6m、角地		商業 (100,400)
b	７４２２ -37	東大阪市		建付地	（　）	長方形	西32.5m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	９７８１ -13	東大阪市		貸家建付地	（　）	長方形	南7.4m市道、西4.5m、北3.3m、三方路		近商 (100,300)
d	９２５３ -15	東大阪市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北15m国道、中間画地		近商 (100,400)
e	６４６１ -42	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		近商 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,509	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	319,533	100 [ 90.3]	353,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	354,000
b	(　 ) 340,045	100 [ 125.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,940	100 [ 82.7]	331,245		331,000
c	(　 ) 220,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	203,982	100 [ 70.8]	288,110		288,000
d	(　 ) 224,447	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,691	100 [ 70.5]	321,548		322,000
e	(　 ) 248,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	248,678	100 [ 76.4]	325,495		325,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 338,000 円／㎡]

東大阪 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,243,689	1,709,741	6,533,948	5,417,250	1,116,698	（　0.9498） 1,060,640	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,057,391 円　　　　（　 253,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	80.00	Ｓ5	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	91 ㎡	7.2 m x 12.6 m	前面道路：府道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～５階事務所。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的な共用部分の設定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	85.0	68.00	3,202	217,736	5.0	1,088,680
							3.0	653,208
2～ 2	店舗	80.00	90.0	72.00	2,000	144,000	5.0	720,000
							3.0	432,000
3～ 5	事務所	80.00	90.0	72.00	1,600	115,200	5.0	576,000
							3.0	345,600
～

～

計		400.00	89.0	356.00		707,336		3,536,680
								2,122,008

⑨年額支払賃料	707,336 円　×　12ヶ月　＝　 8,488,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 356.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,488,032 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 679,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,808,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,536,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,122,008 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 402,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,243,689 円　　　　（　 90,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７４２２賃　　　　-4	3,788 ( 3,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,987	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,380 円/㎡　月額支払賃料（　 3,202 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７４２２賃　　　　-6	2,804 ( 2,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,952
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,500 円	77,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	254,641 円	8,488,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,700 円	77,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,709,741 円　（　　　　　　 18,788 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,500,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,417,250 円（　　　　　 59,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,243,689 円
②総費用	1,709,741 円
③純収益　①－②	6,533,948 円
④建物等に帰属する純収益	5,417,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,116,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,060,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,057,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
東大阪 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大阪 5-13

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　奥田　千歳

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大阪市足代１丁目８４番１０外｢足代１－１３－８｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ4	各種小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東30m府道	水道、ガス、下水	布施 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ府道

交通

施設

布施駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い旧来からの商業地域であるが、総じて敷地面積が小さく、投資対象としての選好性は高くないため、当
面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、東大阪市及び隣接市における駅前商業地域と判定する。各種物販店、飲食店のほか、ビル経営の事業
者も需要者と捉えられる。他地域や大型店等との競合により、布施駅周辺の商業地域の優位性の低下が見られ、需要は
膠着状態である。取引価格は規模や利用目的により多様で、中心価格帯を把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。収益価格は、店舗兼事務所ビルの賃貸を想定
して試算したものであり、対象標準地の収益性を反映する妥当な価格が得られたと思料する。上記検討を踏まえ、本件
では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[ 96.8]

100
[ 93.1]

[100.0]
100

330,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍が小康状態となり、東大阪市の
商業地への投資マインドは回復しつつある。

布施駅周辺は東大阪市の中心商業地としての
相対的地位が低下しているものと見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６５７４ -1003	東大阪市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m府道、東4m、角地		近商 (100,300)
b	９２５３ -30	東大阪市		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	９７８１ -4	東大阪市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南40m国道、中間画地		近商 (100,400)
d	９２５３ -15	東大阪市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北15m国道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,605	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	191,997	100 [ 67.7]	283,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 175,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,608	100 [ 53.9]	325,803		326,000
c	(　 ) 223,687	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,924	100 [ 65.0]	347,575		348,000
d	(　 ) 224,447	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,691	100 [ 61.8]	366,814		367,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 336,000 円／㎡]

東大阪 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,359,909	1,689,431	6,670,478	5,326,380	1,344,098	（　0.9498） 1,276,624	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,752,696 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	80.00	Ｓ5	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	91 ㎡	7.2 m x 12.6 m	前面道路：府道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～５階事務所。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的な共用部分の設定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	85.0	68.00	3,031	206,108	5.0	1,030,540
							3.0	618,324
2～ 2	店舗	80.00	90.0	72.00	2,000	144,000	5.0	720,000
							3.0	432,000
3～ 5	事務所	80.00	90.0	72.00	1,700	122,400	5.0	612,000
							3.0	367,200
～

～

計		400.00	89.0	356.00		717,308		3,586,540
								2,151,924

⑨年額支払賃料	717,308 円　×　12ヶ月　＝　 8,607,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 356.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,607,696 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 688,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,919,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,586,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,151,924 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 407,833 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,359,909 円　　　　（　 91,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６４６１賃　　　　-2	2,853 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,031 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７４２２賃　　　　-6	2,804 ( 2,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,420
c	９７８１賃　　　　-8	2,280 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,714

東大阪 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	76,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	258,231 円	8,607,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 647,700 円	76,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,689,431 円　（　　　　　　 18,565 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,326,380 円（　　　　　 58,532 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,359,909 円
②総費用	1,689,431 円
③純収益　①－②	6,670,478 円
④建物等に帰属する純収益	5,326,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,344,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,276,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,752,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）