鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４６７３ -30	東大阪市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	６４６１ -39	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	９２５３ -30	東大阪市		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	６４６１ -26	東大阪市		建付地	（　）	長方形	南東3.6m市道、中間画地		近商 (90,240)
e	６０７２ -5	東大阪市		更地	（　）	ほぼ整形	西3.7m府道、東3.1m、二方路		２中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,628	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,628	100 [ 98.9]	154,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 153,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	192,433	100 [ 125.8]	152,967		153,000
c	(　 ) 175,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,608	100 [ 113.3]	154,994		155,000
d	(　 ) 144,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	170,413	100 [ 114.6]	148,702		149,000
e	(　 ) 132,065	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	152,324	100 [ 100.5]	151,566		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

東大阪 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,369,136	882,795	3,486,341	3,043,620	442,721	（　0.9505） 420,806	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,351,244 円　　　　（　 94,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	74.00	Ｓ4	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：国道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の店舗兼共同住宅を想定した。（１階店舗、２～４階ファミリータイプ）

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

地域の同種建物から推定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.00	75.7	56.00	2,078	116,368	6.0	698,208
							2.0	232,736
2～ 4	共同住宅	74.00	90.0	66.60	1,350	89,910	2.0	179,820
							1.0	89,910
～

～

～

計		296.00	86.4	255.80		386,098		1,237,668
								502,466

⑨年額支払賃料	386,098 円　×　12ヶ月　＝　 4,633,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,633,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,654 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,262,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,237,668 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 502,466 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,369,136 円　　　　（　 44,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７６３５賃　　　　-7	2,366 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,078 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７４２２賃　　　　-3	2,167 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,125
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,500 円	45,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,995 円	4,633,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 388,400 円	45,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 882,795 円　（　　　　　　 8,917 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,043,620 円（　　　　　 30,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,369,136 円
②総費用	882,795 円
③純収益　①－②	3,486,341 円
④建物等に帰属する純収益	3,043,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	442,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,251 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,351,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東大阪 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大阪 5-10

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　藤井　徹

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大阪市箱殿町４５８番８外｢箱殿町５－２｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、店舗併用住宅等が多い近隣商業地域	西7.5m国道	水道、ガス、下水	新石切 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅等の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ国道

交通

施設

新石切駅南方

800m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗、店舗兼住宅が多く見られる近隣商業地域で、地域要因に特段変動はなく今後も現状を維持すると思
料する。圏域外からの投資は殆どなく、地価は横這い乃至下落傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東大阪市及び隣接市等における近隣商業地域の範囲と判定される。需要者は、店舗等の経営を行う地元の
個人事業者等が中心と想定される。当該地域は、主に周辺住民を対象とし、広域的な商圏を有しない商業地域であるこ
とから、圏域外からの投資は殆どなく、地価は弱含みで推移している。また、取引自体が殆どないため、需要の中心と
なる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の如く、近隣商業地域の地価は、主たる需要者が個人事業者等であるため、収益性もある程度考慮されるも
のの、自用としての価値にウエイトを置いて価格形成がなされているのが現状である。したがって、本件では比準価格
を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[ 96.8]

100
[200.1]

[100.0]
100

153,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東大阪市におけるコロナ禍の影響は限定的で
あるが、収束時期には未だ不透明感があり、
内外経済に与える影響に注視を要する。

地域要因に特段の変動は認められない。店舗
需要の比較的弱い地域に存し、地価は横這い
乃至やや下落傾向にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７４２２ -35	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	南24.5m府道、東4.8m、角地		準工 (70,200)
b	７６３５ -39	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m府道、中間画地		２住居 (70,200)
c	７３４４ -16	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南7.9m府道、西6m、角地		近商 (90,300)
d	６４６１ -39	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		近商 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,340	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	171,117	100 [ 110.2]	155,279	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 181,193	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,918	100 [ 116.3]	156,421		156,000
c	(　 ) 181,482	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	181,937	100 [ 119.8]	151,867		152,000
d	(　 ) 153,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	192,433	100 [ 130.9]	147,008		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

東大阪 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,745,153	966,192	3,778,961	3,349,980	428,981	（　0.9505） 407,746	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,061,022 円　　　　（　 91,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	74.00	Ｓ4	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：国道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～４階：住宅（ファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.00	75.7	56.00	2,140	120,000	6.0	720,000
							2.0	240,000
2～ 4	住宅	74.00	90.0	66.60	1,500	99,900	1.0	99,900
							1.0	99,900
～

～

～

計		296.00	86.4	255.80		419,700		1,019,700
								539,700

⑨年額支払賃料	419,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,036,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上不要と判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,036,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,633,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,019,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,381 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 539,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 102,284 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,745,153 円　　　　（　 47,931 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７４２２賃　　　　-3	2,167 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,224 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６４６１賃　　　　-4	2,121 ( 2,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	251,500 円	50,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,092 円	5,036,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 427,500 円	50,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,300 円	50,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,300 円	50,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 966,192 円　（　　　　　　 9,760 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,349,980 円（　　　　　 33,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,745,153 円
②総費用	966,192 円
③純収益　①－②	3,778,961 円
④建物等に帰属する純収益	3,349,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	428,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	407,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,061,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,500 円／㎡）