別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月15日 提出
東大阪 -56 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -56 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 島崎 仁司   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  1㎡当たりの価格 92,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
74,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東大阪市上四条町1290番14
「上四条町13-7」
②地積
 (㎡)
167  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,150)

1:2
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
東4.2m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山

1.2km
(2)



①範囲 東    90 m、西    90 m、南    80 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北4.2
m市道
交通

施設
瓢箪山駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
中規模住宅が多い熟成した住宅地域である。最寄駅からもやや距離があり、山麓部に位置するため利便性に劣る
。需要は低調に推移しており、地価水準は需給動向より当面は下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            92,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市東部を中心とする近鉄奈良線沿線の中小規模住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁
性を有する1次取得者にほぼ限定され、他地域からの転入はほとんど見られない。最寄駅から徒歩圏外で山麓の傾斜地
に位置し、旧集落的な色彩が残る土砂災害警戒区域内に存しており、需要は限定的である。土地は坪単価30万円前後
が需要の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地は賃貸用建物の想定が合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。また対象標準地は、居住の快適性及び
利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的
である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑
定評価額を表記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東大阪 -46                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        165,000 円/㎡
[103.0]
100
100
[102.0]
100
[184.2]
[102.0]
100
92,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           94,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東大阪市内の住宅地の地価は、需要が多い地
域とそれ以外の地域で、価格変動が異なり、
より一層二極化の様相を呈している。


地域要因に変動はなく、駅からの接近性及び
山麓に位置するため利便性に劣る住宅地であ
るため、地価は下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +9.0
環境       +69.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 東大阪 -56 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 6232

-17
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5m私道、
中間画地




1中専

(70,200)
b 9253

-2
東大阪市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南3m私道、
中間画地




1低専
土砂災害警戒区域
(70,150)
c 7524

-42
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地




1低専
土砂災害警戒区域
(70,150)
d 7524

-41
東大阪市

更地


  
(           ) 
不整形 北3m私道、
中間画地




1低専
土砂災害警戒区域
(70,150)
e 4673

-18
東大阪市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




1中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,374  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

85,937 
100
[  96.4]

89,146 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

90,900 
b (            
68,901  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.9]

72,423 
100
[  77.6]

93,329 

95,200 
c (            
57,241  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

56,448 
100
[  64.0]

88,200 

90,000 
d (            
41,351  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  72.0]

57,260 
100
[  63.4]

90,315 

92,100 
e (            
77,366  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

73,870 
100
[  79.2]

93,270 

95,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      -6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -36.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境     -34.0
画地     -28.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      92,500 円/㎡]  



東大阪 -56 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は、第一種低層住居専用地域に存し、持ち家の建ち並ぶ戸建住宅地域である。転勤等による一時的な
貸家が見られる程度で、戸建住宅の賃貸市場が未成熟でかつ賃貸共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還
元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
東大阪 -56 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -56 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 大谷 諭司   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  1㎡当たりの価格 93,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
74,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東大阪市上四条町1290番14
「上四条町13-7」
②地積
 (㎡)
167  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,150)

1:2
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
東4.2m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山

1.2km
(2)



①範囲 東    90 m、西    90 m、南    80 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.2
m市道
交通

施設
瓢箪山駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
中規模住宅が多い成熟性の高い既成住宅地域。最寄駅からやや離隔し、山麓部に立地するため利便性に劣る。需
要は低調に推移しており、改善傾向は認められない。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            93,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市東部を中心とする近鉄奈良線沿線に広がる住宅地域と判断される。需要の中心は当該地域に地縁
性を有する一次取得者に限定され、他からの転入は殆ど見られない。最寄駅から徒歩圏外にあり、山麓の傾斜地に位置
し、旧集落的な色彩が残り、土砂災害警戒区域にも指定されいることなどから、需要は限定的である。需要の中心価格
帯は、土地30坪前後の建売分譲住宅で2,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地周辺の住宅地に位置し、居住を目的とした代替性の高い取引事例を選択・適用することができたため、比準
価格に高い信頼性を認めることができた。用途地域が「第1種低層住居専用地域」に指定され、戸建住宅を中心とする
地域で、賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地との
検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東大阪 -46                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        165,000 円/㎡
[103.0]
100
100
[102.0]
100
[182.0]
[102.0]
100
93,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           94,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市場に様子見の状況が伺えたが、取引件数は
徐々に回復しており、地価の下落が持続する
地域も存するが、一部には上昇基調に戻した
地域も見られる。

駅からの接近性に劣り、山麓に位置し利便性
に劣る住宅地であり、需要は低調に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +9.0
環境       +67.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 東大阪 -56 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 7524

-32
東大阪市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.5m市道、
中間画地




1低専
土砂災害警戒区域
(70,150)
b 6232

-32
東大阪市

更地


  
(           ) 
不整形 東2.8m私道、
北2m、二方路




1中専

(70,160)
c 4673

-18
東大阪市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




1中専

(70,160)
d 4673

-40
東大阪市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
e 6461

-19
東大阪市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.7m市道、
中間画地




1中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,703  
100
[  80.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

81,143 
100
[  89.0]

91,172 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

93,000 
b (            
105,057  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

107,311 
100
[ 118.0]

90,942 

92,800 
c (            
77,366  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

73,870 
100
[  81.2]

90,973 

92,800 
d (            
77,848  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

76,322 
100
[  83.5]

91,404 

93,200 
e (            
121,086  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

119,048 
100
[ 128.4]

92,717 

94,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 転売目的
の売買
%/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +6.0 環境     +16.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -18.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     -22.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境     +26.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      93,000 円/㎡]  



東大阪 -56 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は、駅接近性に劣る第一種低層住居専用地域に存し、戸建賃貸住宅が存しても転勤等の一時目的が中
心であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ