別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東大阪 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -49 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　土井　恭子   TEL.

鑑定評価額 8,310,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市五条町１４５７番４ ｢五条町１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 225   (         63)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅が見られる 丘陵地の住宅地域 東4.5m私道 水道、ガス、下水 枚岡 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ私道 交通 施設 枚岡駅南東方 650m 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山沿いの急傾斜の丘陵地にある住宅地域である。市街化調整区域にあり土砂災害警戒区域に指定されており道路 の系統連続性も劣り需要は弱含みである。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市東部の近鉄奈良線沿線の住宅地域と判定した。最寄り駅から徒歩圏にあるが急傾斜で系統連続性 が劣り、市街化調整区域に存し土砂災害警戒区域に指定されていることから需要は弱く地価は下落基調で推移している 。典型的需要者は同一需給圏に居住する地縁性を有する一次及び二次取得者層が中心と想定される。新築戸建住宅で中 心となる価格帯は１００㎡前後の規模で総額２，０００万円半ば～２，０００万円後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は 不動産の収益性を反映した価格であるが、本件については自己使用のために取得することが中心であり、共同住宅の賃 貸を想定することは非現実的であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検 討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [175.6] [102.0] 100 51,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の総人口は減少傾向、世帯数は微増 傾向にある。住宅地の需要は住環境、利便性 等で大きく異なる。 地域要因に特段の変動要因はないが、市街化 調整区域であり傾斜地で土砂災害警戒区域に 指定されているため地価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％