別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東大阪 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -40 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市鴻池町１丁目７６６番２５ ｢鴻池町１－２２－２７｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 鴻池新田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 鴻池新田駅東方 900m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており将来的にも現状維持が見込まれる。従来から景気に 左右されない堅調な需要があり、地価は概ね横這い程度で安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北部、大東市との市境付近に位置する戸建住宅地域である。典型的な需要者は、大阪都心部へ通勤する サラリーマン層や同市及び隣接市に生活圏を有する中堅所得者層である。最寄駅から徒歩圏にあり、従来から景気に左 右されない堅調な需要がある。賃金が上昇しない状況下では顕著な地価上昇は見込めないが、景気動向によっては緩や かな上昇に転じる可能性もある。対象標準地規模の土地の中心的取引価格は、坪６０万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己所有・自己使用の戸建住宅地である。居住を目的として土地を 購入したい需要者の購買意欲の根源は土地に投下した資本に対する利便性及び快適性の追求であり、取引にあたって収 益性を前提とする判断は行わない。よって、収益還元法の適用は断念し、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも十 分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.0] [104.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の戸建住宅市場へのコロナ禍の影響 は殆んど見られず、取引件数，価格ともに安 定的に推移している。 対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％