別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東大阪 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -38 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市柏田本町８２９番４ ｢柏田本町４－１４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 ＪＲ長瀬 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ長瀬駅南東方 400m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が多い熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持 すると思料する。需要者の選好性に劣るため、地価は横這い乃至下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線及びＪＲおおさか東線沿線の東大阪市南西部を中心とする住宅地域と判定した。圏外からの 転入は少なく、需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と思料される。人口減少が目立つ地域であり、住宅地域とし ての選好性は相対的に低位であると認められる。なお、市場における中心価格帯は、土地は坪当たり３５～４０万円程 度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を主体とする住宅地域にあって、画地規模も比較的小さいことから、共同住宅の想定は非現実的 であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており 、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準 価格を標準とし、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東大阪（府） -17           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾 向にある。人口減少が目立つ東部山麓地域や 南西部住宅地域を中心に不動産取引需要は、 弱含んでいる。 地域要因について特段の変動は認められない 。市南西部は人口減少が顕著であり、需要は 限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.8 ％