別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東大阪 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -36 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市横小路町２丁目５１７番７外 ｢横小路町２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ3 中規模既存住宅に建 売住宅が混在する住 宅地域 東6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．８ ｍ市道 交通 施設 瓢箪山駅南東方 1.9km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅バス圏の急傾斜地に存する中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。今後も同様の住環 境が続くと思料される。需要者の選好性に劣ることから、地価水準は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線及び近鉄大阪線沿線の東大阪市及び八尾市の住宅地域と判定した。丘陵地にあって最寄駅ま で距離を有し、利便性に劣ることから需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と思料される。土砂災害警戒区域に指 定されており、住宅地域としての選好性は相対的に低位であると認められる。なお、市場における中心価格帯は、土地 は坪当たり３０万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持ち家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存しており、画地規模も比較的小さいことから、共同住宅の想定は非現 実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となって おり、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [102.0] 100 89,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾 向にある。人口減少が目立つ東部山麓地域や 南西部住宅地域を中心に不動産取引需要は、 弱含んでいる。 地域要因について特段の変動は認められない 。土砂災害警戒区域に指定され、生活利便性 にも劣ることから、需要回復には至っていな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％