別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東大阪 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -23 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市衣摺５丁目１６５番１０ ｢衣摺５－１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかに家 内工場が混在する住 宅地域 西5.7m市道 水道、ガス、下水 衣摺加美北 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５．７ ｍ市道 交通 施設 衣摺加美北駅北東方 400m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心に作業所等が混在する混在地域であり、今後とも現状の混在状態が持続すると見込まれる 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市南西部のＪＲおおさか東線及び近鉄大阪線沿線の住・工混在地域であり、需要者は同地域に生活 圏を有する一次取得者が中心である。最寄駅まで徒歩５分程度だが、スーパー等の店舗が近鉄大阪線寄りに偏在し、生 活利便性にやや劣る。住宅地はコロナ禍でも大きな影響は受けなかったが、需要者である給与所得者の賃金が安定的に 上昇しない状況下では地価上昇は見込めず、７０㎡程度の新築建売住宅の総額は２５００万円程度で膠着している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己所有・自己使用の小規模住宅地であり、地価は市場での取引相場を中心に形成される。民間の一戸建 て賃貸は転勤等による一時的な貸家を除くと存在せず、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また、画地規模の観点か ら建築基準法及び建築コストの面で共同住宅の建築には無理がある。よって、収益還元法の適用は断念し、比準価格を 標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 80.5] [101.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の戸建住宅市場へのコロナ禍の影響 は殆んど見られず、取引件数，価格ともに安 定的に推移している。 ＪＲ衣摺加美北駅が開業し、今春おおさか東 線のうめきた駅への乗り入れが実現すること から地価への影響が期待される。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％