別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東大阪 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -17 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市御厨南３丁目５４８番４１ ｢御厨南３－４－９｣ ②地積 　(㎡) 66   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パートも混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 八戸ノ里 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 八戸ノ里駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅を中心とする駅徒歩圏の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は底 を打ち、微小ではあるが上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線を中心とする市内中央から西部の既成住宅地域一円である。地価は 駅徒歩圏の街路条件の良い住宅地は横這い乃至微増、高台、細街路、駅距離のある住宅地は下落傾向にある。近隣地域 は、駅徒歩圏、生活利便性があり需要は底堅く地価は微増傾向にある。需要者は自己使用目的の市内居住者が中心であ る。中心価格帯は土地７０㎡程度で１，５００万円まで、新築戸建で３，０００万円半ばから後半程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域特性の類似した周 辺類似地域内のもので説得力を有する。一方、周辺に共同住宅は殆ど見られず、また標準地の画地規模から収益物件の 想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総 額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [100.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢 、部品不足、原油・原材料価格の高騰、為替 変動が内外経済に与える影響に注視が必要で ある。 駅徒歩圏の利便性高い住宅地域で、地域要因 に特段の変動は認められない。住宅地として の引合いは強く地価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％