別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東大阪 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -13 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬　弘和   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市客坊町９８５番６ ｢客坊町５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西4.7m私道 水道、ガス、下水 瓢箪山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ私道 交通 施設 瓢箪山駅東方 700m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする山麓部の住宅地域で地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する 。土砂災害警戒区域に指定されていること等から市場選好性は低く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近鉄奈良線・けいはんな線沿線の東大阪市東部エリアを中心とする住宅地域と判定した。主な需 要者は同一需給圏内に存して地縁性を有する一次所得者層が中心である。最寄り駅への接近性は普通であるが、街路条 件に劣るほか、山麓部の住宅地域で土砂災害警戒区域にも指定されており、市場選好度が低く不動産取引は停滞気味で ある。市場の中心となる価格帯については、土地８０㎡程度で９００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性に重点をおいた価格形成がなされている地域であり、ま た、近隣地域に賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では 、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [151.8] [101.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による不動産 市場への影響は、住宅地においては殆ど見ら れず、選好性の高いエリアを中心に堅調な需 要が認められる。 当該地域の地域要因は安定しており、特段の 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％