別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東大阪 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　陵   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市六万寺町１丁目８３８番１８ ｢六万寺町１－２２－４７｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 小規模一般住宅が多 い山麓の住宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．８ ｍ市道 交通 施設 瓢箪山駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に位置する住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、しばらく現状を維持すると予測する。利便性 に劣り、斜面災害の可能性もあることから需要は継続的に低調で、地価水準は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市東部の近鉄奈良線沿線を最寄り駅とする住宅地域。主たる需要者は、東大阪市に地縁性を有する 一次取得者層である。最寄り駅から遠く、地形的に斜面災害が懸念されることに加え、新型コロナウィルス感染症の影 響と相まって需要は継続して低調である。市場の中心価格帯は、土地１００㎡で坪単価２５万円前後、新築建売住宅で ２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、 最寄り駅から遠く賃貸市場が未成熟であること、及び経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であるこ となどから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有す ると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [131.7] [101.0] 100 67,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の住宅地は、ここ最近は市況がやや 持ち直し、利便性の高い地域を中心に地価水 準は横ばいから上昇傾向にある。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％