鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤井寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１６ -101	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、東4m、角地		近商 (100,300)
b	０８０７ -17	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.9m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	０８０３ -14	羽曳野市		更地	（　）	不整形	西6m府道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
d	０８１６ -1016	藤井寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.6m府道、中間画地		近商 (90,300)
e	０８０６ -1005	藤井寺市		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、南3.6m、角地		近商 (90,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,874	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,422	100 [ 68.3]	243,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 167,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,293	100 [ 61.9]	273,494		282,000
c	(　 ) 138,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	137,279	100 [ 50.5]	271,840		280,000
d	(　 ) 119,826	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,223	100 [ 51.4]	237,788		245,000
e	(　 ) 266,667	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	267,451	100 [ 69.1]	387,049		399,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

藤井寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,813,259	9,289,900	35,523,359	30,276,000	5,247,359	（　0.9383） 4,923,597	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	102,574,938 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤井寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	400 ％	549 ㎡	26.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗（フロア貸し）、３～７階事務所（部分貸、平均賃貸面積５７．４㎡）ビル。その他平面式駐車場１５台。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,518	665,000	5.0	3,325,000
							2.0	1,330,000
2～ 2	店舗	270.00	85.0	229.50	2,463	565,000	5.0	2,825,000
							2.0	1,130,000
3～ 7	事務所	270.00	85.0	229.50	2,110	484,000	5.0	2,420,000
							2.0	968,000
～

～

計		1,890.00	82.9	1,566.00		3,650,000		18,250,000
								7,300,000

⑨年額支払賃料	3,650,000 円　×　12ヶ月　＝　 43,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されてるため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,800,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,255,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,245,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,250,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,300,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,398,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,813,259 円　　　　（　 81,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１６（賃）　　　　-4	3,160 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,816	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,653 円/㎡　月額支払賃料（　 3,518 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-6	3,143 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,852
c	０８１６（賃）　　　　-1	2,238 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,291

藤井寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,175,000 円	435,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,395,000 円	46,500,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,152,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,697,500 円	435,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,289,900 円　（　　　　　　 16,921 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9383

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	435,000,000 円	設計監理料率　 219,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,276,000 円（　　　　　 55,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,813,259 円
②総費用	9,289,900 円
③純収益　①－②	35,523,359 円
④建物等に帰属する純収益	30,276,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,247,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,923,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,574,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
藤井寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤井寺 5-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　山口　玄

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤井寺市岡２丁目９５３番１｢岡２－２－２３｣				②地積　(㎡)	549 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1.2:1	事務所兼車庫ＲＣ3	中低層の小売店舗、事務所等が多い駅前商業地域	西16m市道、南側道	水道、ガス、下水	藤井寺 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

地区計画を活用した中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

藤井寺駅北方

190m

法令

規制

近商
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設の再開店後、地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも駅前商業地域として熟成
してゆくものと予測する。コロナ禍は収まりつつあり、需要は強含みで地価はやや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

地区計画を活用した中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね南河内地区を中心とする圏域に存する商業地である。主な需要者は、同一需給圏内で展開する法人
、個人事業者が中心である。景気はコロナ禍が収まりつつあり、低金利、底値感等から需要は強含んでいる。但し、物
価上昇、内外の経済情勢の不透明感等により予断を許さない状況にある。商業地域における取引規模等の画地条件の多
様性から中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用、賃貸不動産が混在する地域であるが、積極的な投資運用目的の収益物件の取引は弱く、賃貸市場の成熟の程度は
総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採
用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、前年価格からの推移、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤井寺 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    252,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤井寺市での景気はコロナ禍が収まりつつあ
るが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情
勢等から予断を許さない状況である。

駅に近い商業地域であり、駅前大型商業施設
の再開店後、特筆すべき変動要因は認められ
ない。コロナ禍は収まりつつあり、需要はや
や強含み傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

藤井寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１６ -101	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、東4m、角地		近商 (100,300)
b	０８０５ -1026	羽曳野市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	０８０７ -17	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.9m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	０８０１ -13	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m府道、東5.3m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,874	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,422	100 [ 67.4]	246,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 140,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	142,002	100 [ 61.9]	229,405		236,000
c	(　 ) 167,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,293	100 [ 67.0]	252,676		260,000
d	(　 ) 186,567	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	180,170	100 [ 67.5]	266,919		275,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

藤井寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,627,137	9,214,612	35,412,525	29,997,600	5,414,925	（　0.9334） 5,054,291	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	105,297,729 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤井寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	400 ％	549 ㎡	26.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸し、３階以上は事務所で各階部分貸し（賃貸面積約５７㎡）、平面式駐車場１５台

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

地域の標準値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,392	641,088	6.0	3,846,528
							3.0	1,923,264
2～ 2	店舗	270.00	85.0	229.50	2,450	562,000	6.0	3,372,000
							3.0	1,686,000
3～ 7	事務所	270.00	85.0	229.50	2,100	482,000	5.0	2,410,000
							2.0	964,000
～

～

計		1,890.00	82.9	1,566.00		3,613,088		19,268,528
								8,429,264

⑨年額支払賃料	3,613,088 円　×　12ヶ月　＝　 43,357,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,357,056 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,223,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,833,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,268,528 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,429,264 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,614,878 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,627,137 円　　　　（　 81,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１６（賃）　　　　-6	3,143 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,584 円/㎡　月額支払賃料（　 3,392 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-7	2,281 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 82.0]	100 [ 90.0]	3,253
c	０８１６（賃）　　　　-4	3,160 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,823

藤井寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,155,000 円	431,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,381,712 円	46,057,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,152,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,663,500 円	431,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,214,612 円　（　　　　　　 16,784 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9334

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	431,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,997,600 円（　　　　　 54,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,627,137 円
②総費用	9,214,612 円
③純収益　①－②	35,412,525 円
④建物等に帰属する純収益	29,997,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,414,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,054,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,297,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）