別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 藤井寺 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市小山２丁目２４番３ ｢小山２－１－２｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m市道 水道、ガス 藤井寺 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 藤井寺駅北西方 830m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域で、画地の細分化が散見されるが地域要因に大きな変動はなく、今 後も現況を維持すると予測される。住環境等から需要が弱く、地価は依然弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線各駅を最寄駅とする藤井寺市及び隣接地域に存する既成住宅地域の圏域。需要者は、自用 の居宅の取得を目的とする一次取得者層が中心であり、地縁性を有する者が大半で他地域からの流入はあまり見られな い。ミニ開発等による戸建住宅の新築分譲も散見されるが、需給はやや低調で地価も弱含み。取引市場の中心価格帯は 、取引が少なく把握が困難であるが、標準地と同程度の規模の土地で２，５００～３，０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、周辺地域の賃貸市場が未成熟であること、標準地の規模や建築費の推移等を総合的に勘案すると、事業採 算性を期待できる賃貸不動産の想定は困難である事から非適用とした。標準地周辺は、自用が中心の住宅地域であり、 取引市場においては居住の快適性や市場性により価格が形成されるのが通常である。したがって本件においては、市場 の実態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 91.7] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的に新型コロナウイルス感染症の影響は 減少しており、当市住宅地の地価は、住環境 の良好な地域は上昇、それ以外は下落と二極 化が進んでいる。 地域要因に特に変動はない。地価は依然下落 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％