別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 藤井寺 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市道明寺５丁目５７２番１ ｢道明寺５－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 道明寺 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 道明寺駅南西方 660m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、地域要因は今後も現状を維持していくものと予 測される。住環境等から選好性に劣り、地価は依然として下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線各駅を最寄駅とし、藤井寺市及びその周辺地域に存する、最寄駅徒歩圏の既成住宅地域の 圏域である。需要者は、地縁性を有し自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層が中心で、他地域からの転入はあま り想定されない。住環境等から選好性にやや劣り、取引は散発的で地価も依然として下落傾向にある。取引市場におい ては、標準地と同程度の規模の土地で、２，０００万円台前半程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模では、地価に見合った収入が期待できる賃貸用不動産の建設の想定が困難なこと、周辺地域における 賃貸市場が未成熟であること等を勘案し、収益価格は非適用とした。一般的に住宅地域では、住環境や類似する不動産 の取引価格との比較により取引の可否が判断されることが通常であることから、本件では、市場性を反映する取引事例 により試算された比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 92.8] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の地価は二極化が継続しており、選好 性に優れる地域は横ばいから微増、それ以外 の地域では下落傾向にある。新型コロナの影 響は一段落した。 地域要因には変動はなく、地価は依然として 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％