別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 藤井寺 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市野中４丁目５９０番７ ｢野中４－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い幹線道路に近い 住宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ２ｍ　市道 交通 施設 藤井寺駅南方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動は見られず、現状と同様を維持と予測する。最寄り 駅からやや離れ需要は停滞気味であり、地価も下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の藤井寺市及びその隣接市の住宅地域と把握される。主たる需要者は自用目的の一次 取得者及び地縁者等が中心である。駅徒歩圏外に存する需要は総じては弱含みで推移しており、これにあわせ地価も弱 含みである。市場では標準地と同程度の規模の土地で１２００万円までを需要の中心と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されるこ とから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性や利便性に重点を置かれる傾向にある自用目的取引 が中心となっている。よって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を標準にこれを採用、代表標準地との均衡に も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 93.3] [101.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤井寺市内の不動産市場は、比較的安定的に 推移した。既成化が進む地域では低廉な取引 も見られるが、価格上位の住宅地では需要回 復も指摘される。 小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域で 、地域要因に特段の変動はない。既成化等の 影響もあり需要は弱く、地価は下落傾向にて 推移してきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％