別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 藤井寺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市藤井寺３丁目３２７番１４ ｢藤井寺３－２－３｣ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 藤井寺駅南東方 960m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。同市内での相対的利便性は良好 な地域であって需要は比較的安定しており、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、藤井寺市内に存する小規模戸建住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内に存し て地縁性を有する１次取得者が中心である。藤井寺駅から徒歩圏にあり、生活利便性も比較的良好なことから需要は堅 調で、周辺地域では継続的な建売ミニ開発も散見される。中心となる価格帯については、標準地と同程度の規模で、土 地は総額１，２００万円程度、新築戸建住宅では総額３，０００万円台前半の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住目的での戸建住宅の取引が大半であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないほか、地積が小さく 事業採算上合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法については適用できなかった。従って、本件の主た る需要者は市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地か ら求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [138.7] [102.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引にはコロナ禍の影響はほぼみられ ない。利便性や住環境の優劣により地価の上 昇傾向がみられる地域もある。 地域要因に特段の変動はみられない。同市内 での相対的利便性は比較的良好であり、地価 は横ばいからやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％