鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高石 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -30	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	６１１ -7	泉北郡忠岡町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.1m町道、南東5m、角地		近商 (90,300)
c	６１１ -6	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m府道、中間画地		１住居 (70,200)
d	６１３ -7	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、南東5.5m、二方路		準住居 (70,200)
e	６０８ -23	岸和田市		更地	（　）	不整形	南東36m国道、北西5.1m、二方路		準工特別業務地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,216	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,424	100 [ 89.3]	151,651	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 132,206	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,511	100 [ 87.1]	148,692		149,000
c	(　 ) 142,857	100 [ 115.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	127,899	100 [ 88.0]	145,340		145,000
d	(　 ) 122,100	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,903	100 [ 82.6]	146,372		146,000
e	(　 ) 136,059	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	140,367	100 [ 94.1]	149,168		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	隣地購入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	隣地購入	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

高石 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,071,370	1,710,500	7,360,870	4,076,640	3,284,230	（　0.9490） 3,116,734	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	66,313,489 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	200 ％	300 ％	517 ㎡	27.2 m x 18.7 m	前面道路：府道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の沿道サービス店舗を想定。３階以上のニーズが低くかつ駐車場確保のため使用容積は低くなっている。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	1,925	770,000	7.0	5,390,000
							3.0	2,310,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		770,000		5,390,000
								2,310,000

⑨年額支払賃料	770,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,240,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 924,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,316,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,390,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,310,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 706,860 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,071,370 円　　　　（　 17,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１０（賃）　　　　-2	1,563 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０８（賃）　　　　-5	1,933 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,046
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高石 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,800 円	59,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	277,200 円	9,240,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 628,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,600 円	59,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,600 円	59,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,600 円	59,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,710,500 円　（　　　　　　 3,309 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,076,640 円（　　　　　 7,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,071,370 円
②総費用	1,710,500 円
③純収益　①－②	7,360,870 円
④建物等に帰属する純収益	4,076,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,284,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,116,734 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,313,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
高石 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高石 5-3

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　吉田　良信

TEL.

鑑定評価額

76,000,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高石市羽衣２丁目５２８番７５内｢羽衣２－５－２７｣				②地積　(㎡)	517 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (70,300)
	1.5:1	店舗Ｗ1	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南東17m府道	水道、ガス、下水	羽衣 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ府道

交通

施設

羽衣駅南西方

350m

法令

規制

２住居
(70,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルスによる影響は楽観視できないものの、現今では底堅い需要が認められ、地価は安定的に推移
すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高石市及び隣接市町等の泉州地区一円における路線商業地域で、特に堺阪南線沿いが中心である。資本
力を有する各種店舗事業者が典型的市場参加者である。規模が千差万別で中心価格帯は判然とし難いが、値頃感等から
一定の需要は見込まれ、地価も上昇基調にある。また、新型コロナにより近年はやや弱含みであったが、近時では概ね
回復している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性が重視される当地
域においては規範性が認められる。但し、事業用の賃貸市場が成熟しておらず、賃料の保守性等の性格を反映して元々
低廉に求められていること、また自己使用の多い地域であることにも留意しなければならない。よって、比準価格を中
心に、路線商業地域としての売買動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 85.4]

[100.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高石市においては、根強い需要があり、地価
は概ね堅調に推移している。

既成住宅地域として一定需要は見込まれ、地
価も堅調に推移している。

規模・形状等からして競争力は普通程度で、
特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

高石 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -30	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	６０８ -16	岸和田市		建付地	（　）	長方形	北東20m府道、中間画地		準住居高度地区3種 (60,200)
c	６０８ -23	岸和田市		更地	（　）	不整形	南東36m国道、北西5.1m、二方路		準工特別業務地区 (60,200)
d	６１３ -7	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、南東5.5m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,216	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,424	100 [ 86.6]	156,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 104,287	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,121	100 [ 69.7]	150,819		151,000
c	(　 ) 136,059	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	140,367	100 [ 94.1]	149,168		149,000
d	(　 ) 122,100	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,903	100 [ 82.6]	146,372		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

高石 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適切な資料が得られず適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,504,910	1,797,948	7,706,962	4,452,840	3,254,122	（　0.9490） 3,088,162	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	65,705,574 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	200 ％	300 ％	517 ㎡	27.3 m x 18.7 m	前面道路：府道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,017	806,800	7.0	5,647,600
							3.0	2,420,400
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		806,800		5,647,600
								2,420,400

⑨年額支払賃料	806,800 円　×　12ヶ月　＝　 9,681,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,681,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 968,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,713,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,647,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,420,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 740,642 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,504,910 円　　　　（　 18,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０１（賃）　　　　-4	2,082 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	2,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,017 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０５（賃）　　　　-1	904 ( 832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 65.0]	2,091
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高石 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,300 円	65,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	290,448 円	9,681,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 628,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,300 円	65,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,100 円	65,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,100 円	65,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,797,948 円　（　　　　　　 3,478 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,452,840 円（　　　　　 8,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,504,910 円
②総費用	1,797,948 円
③純収益　①－②	7,706,962 円
④建物等に帰属する純収益	4,452,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,254,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,088,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,705,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）